Wegwijs: huizenmarkt stort in 2011 verder in
Volgens het Wegwijs Kenniscentrum, de researchafdeling die onder meer onderzoek doet naar de gang van zaken op de woningmarkt, wijst alles erop dat woningmarkt na de jaarwisseling afstevent op een zorgwekkende periode. Belangrijkste oorzaken van de demotivatie bij het koperspubliek is volgens Wegwijs de negatieve invloed die overheidsorganen, zoals de AFM, uitoefenen op de huizen- en hypotheekmarkt. Ook uitspraken van minister De Jager en DNB lijken voor een verlammende werking te zorgen. Niet duidelijk is of het kabinet Rutte voldoende doordrongen is van dit zorgelijke vooruitzicht. Hieronder is het hele verhaal te lezen.
Het feit dat het nieuwe kabinet de fiscale aftrek van de hypotheekrente in stand hield, is helemaal naar de achtergrond gedrongen. Van fiscale aftrek is geen sprake bij mensen die onder invloed van de door de AFM voorgestelde regels geen hypotheek kunnen krijgen. Vooral starters zijn daarvan de dupe.
Optreden AFM wellicht te streng
Qua aantal gedwongen verkopen springt de Nederlandse woningmarkt ten opzichte van andere welvarende landen in de wereld er zeer positief uit. Het aantal executies neemt niet spectaculair toe.
Een teken dat de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt in relatie tot het niveau van de Nederlandse inkomens er zeer gezond uitziet. Het is vanuit dit standpunt bezien dan ook de vraag of het zeer strenge optreden van overheidsorganen wel nodig is, mede gezien de grote economische nadelen die deze vorm van optreden oplevert.
Het strenge optreden van de AFM lijkt er mede de oorzaak van te worden dat de waarde van woningen in een groot aantal gevallen zal gaan dalen tot beneden de lopende hypotheeksommen. Hierdoor kunnen banken in moeilijkheden komen bij een voortgaande slechte woningmarkt. Op deze wijze kan de Nederlandse overheid haar eigen kredietcrisis creëren. De stringente politiek waarbij op een geforceerde manier hypotheken worden aangepakt, waarbij voorbij wordt gegaan aan de in het verleden betrouwbaar gebleken eigen financiële inzichten van de Nederlandse geldverstrekkers, is een politiek die bovendien vreemd is aan een kabinet met een liberale signatuur, zoals het kabinet Rutte.
Er zijn zeven belangrijkste oorzaken voor het verder inzakken van de huizenmarkt in 2011:
1. Gedwongen extra aflossing tophypotheken
Op initiatief van de AFM moet per 1 januari 2011 de top van een hypotheek, waarbij naast de koopsom ook de kosten worden meegefinancierd, binnen zeven jaar worden afgelost. Dat betekent in de meeste gevallen dat in zeven jaar tijd de bovenste twaalf procent van de hypotheek moet worden afgelost. Op een gemiddelde hypotheek (circa € 250.000,-) moet dan een bedrag van € 30.000,- aan de bank worden terugbetaald. Hierdoor wordt de netto maandlast in de eerste zeven jaar verhoogd met € 357,-. Deze maatregel raakt juist de starters in de woningmarkt. Zij moeten met een nog beperkt inkomen dit extra bedrag zien op te hoesten. De prijs van een woning zou met meer dan € 100.000,- moeten dalen om die verhoogde maandlast te kunnen compenseren. Zo ver zullen de huizenprijzen niet inzakken. Het gevolg is dat starters afhaken op de markt van koopwoningen
2. Verlaging te verstrekken hypotheeksommen
Sinds kort bemoeit ook het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) zich regelmatig met de verhouding maandlasten/hypotheeksommen. Vanwege de onder 1 genoemde verhoging van de maandlasten constateert het Nibud dat de hypotheeksommen bij starters en sommige doorstromers sterk moeten dalen. Als gevolg van deze nieuwe berekening zijn de hypotheeksommen in relatie tot het inkomen sterk neerwaarts aangepast. Het AFM controleert deze regels en beboet banken bij overtreding. De daling aan hypotheeksom loopt in de tienduizenden euro’s, waardoor het voor velen onmogelijk wordt om een huis te kopen.
3. Geen hogere hypotheek bij sterk stijgende loonschaal
In de voorbije decennia zijn de inkomens van startende kopers met een afgeronde hbo- of academische opleiding binnen vijf jaar zeer fors gestegen, in sommige gevallen tot zo’n tachtig procent. Hypotheekbanken anticipeerden hierop door bij het bepalen van de maximale hypotheeksom uit te gaan van een inkomen dat 30% tot 50% hoger zou komen te liggen. Zelden hebben hieromtrent in de praktijk problemen plaatsgevonden. Desondanks zijn banken en andere geldverstrekkers hierom door de AFM teruggefloten, soms op hardhandige wijze via forse boetes. De AFM staat een verhoging van de hypotheek op basis van een hoger verwacht inkomen onder bepaalde voorwaarden overigens wel toe. Een hogere hypotheeksom wordt mogelijk als de werkgever van de starter via een werkgeversverklaring kan garanderen dat het inkomen van de starter in de komende jaren fors hoger zal liggen. Geen enkele werkgever is daar, gezien de huidige marktomstandigheden, toe bereid. Dit gebaar van de AFM kan derhalve worden beschouwd als een loos gebaar. Als gevolg van de starre houding van de AFM haken veel starters nu af.
4. Doorstroming woningmarkt staakt
Als gevolg van de hypotheekbeperking zoals in de voorgaande punten genoemd, wordt het ook moeilijker voor mensen die al een eigen woning bezitten. Dit geldt zelfs voor degenen die daarop al een overwaarde hebben opgebouwd. Omdat starters niet meer op de woningmarkt terecht kunnen, kunnen ook de huidige eigenaren van potentiële starterswoningen zelf geen nieuwe woning aankopen. Een starter veroorzaakt met de koop van zijn of haar eerste woning een koopgolf van gemiddeld 4,3 woningen. Door het starters zeer moeilijk te maken een woning te kopen, wordt de bijl aan de wortel van de woningmarkt gelegd. Starters zijn goed voor gemiddeld 18,7 procent van het aantal woningaankopen. Het pad effenen voor starters zorgt derhalve voor het oplossen van circa tachtig procent de stagnatie op de woningmarkt.
5. Strengere regels ook voor doorstromers
Omdat het IMF en De Nederlandsche Bank (DNB) menen dat de Nederlandse hypotheken te hoog zijn, zijn de maximale hypotheeksommen ook voor niet-starters neerwaarts aangepast. Het gevolg is dat ook mensen, die al een eigen huis bezitten, moeilijker kunnen doorstromen. Zelfs wanneer doorstromers op hun nieuwe huis een hypotheek nodig hebben die niet hoger is dan de bestaande hypotheek op hun oude huis, dan nog kan de nieuwe hypotheek worden geweigerd omdat men niet aan de zwaardere eisen kan voldoen. Banken durven die nieuwe eisen niet te negeren, ook al heeft de klant al jarenlang bewezen dat hij zijn lasten maandelijks gemakkelijk kan opbrengen. De nieuwe eisen vormen een extra blokkade voor het doorstromen van de woningmarkt.
6. Geldverstrekkers huiverig voor AFM
Banken en verzekeraars blijken angst te hebben voor de AFM. Menige bank heeft, na een terechtwijzing of boete door de AFM, verkondigt dat in tegenstelling tot het oordeel van de AFM een hypotheeksom niet te hoog en de wijze van hypotheekadvisering wel adequaat is geweest. In alle gevallen zagen de geldverstrekkers echter af van een gerechtelijke procedure jegens de AFM, bang als zij zijn voor meerdere tijdrovende controles in de nabije toekomst. ABN Amro, Postbank, ING, Rabobank en SNS Reaal hebben alle al eens te maken gehad met boetes, berispingen of strenge controles door de AFM. Het niet aan de kaak stellen van de besluiten van de AFM zal uiteindelijk leiden tot een voor banken problematische situatie. Door fouten en/of verkeerde marktinzichten van het personeel van de AFM niet te bestrijden, en dus onduidelijkheid te laten bestaan over wat de juiste wijze van hypotheekverstrekking is, zullen banken steeds minder hypotheken durven verstrekken. Uiteindelijk leidt dat tot sterke daling van de woningprijzen, hetgeen uiteindelijk leidt tot onvoldoende waarde van de panden ten opzichte van de hypotheeksommen.
7. Huurbeleid loyaler dan koopbeleid
Merkwaardig is dat bij huurders kennelijk hogere maandlasten worden getolereerd dan bij kopers. Huurders tot € 33.000,- inkomen mogen maandelijkse huurlasten dragen tot € 647,- (2010). Maandelijkse huren gaan voor huurders uiteindelijk verloren. Van de huur blijft geen spaarkapitaal over. Huur is daarom globaal te vergelijken met netto rente (rente minus belastingvoordeel hierover). Om aan € 647,- netto rentelasten te komen kan, op basis van de huidige rentestand, een hypotheek gesloten worden van minimaal € 250.000,-. Een dergelijke hypotheek is voor iemand met een inkomen van € 33.000,- echter niet mogelijk. Zelfs als in een dergelijk geval slechts een hypotheek van € 175.000,- (meer dan 5 maal het inkomen) wordt verstrekt, zal de geldverstrekker naar de biechtstoel van de AFM moeten en een boete riskeren. Het is volstrekt onduidelijk waarom het huurbeleid van het kabinet zo aanzienlijk loyaler is dan het koopbeleid. Voor een koper zonder hypotheek is huren echter geen alternatief. Om in aanmerking te mogen komen voor een huurwoning geldt een wachtlijst van gemiddeld 4,5 jaar. Jonge kopers of huurders vallen hierdoor in een door de overheid gecreëerd gat. Het is de vraag of het huidige kabinet zich dit voldoende realiseert.
Andere zaken die het kopen van een woning bemoeilijken
- Minister Donner heeft plannen om de verkoop van een woning te verbieden als het huis geen energielabel heeft.
- De hypotheekrente is sterk stijgende. Sinds 1 september van dit jaar is de marktrente, waarvan de hypotheekrente is afgeleid, met een vol procent gestegen. Dat zorgt op maandbasis voor een extra rentelast van gemiddeld € 200,-. Gezien de forse tekorten van overheden en de grote leenbehoefte als gevolg daarvan, is de kans op verdere renteverhoging in 2011 aanzienlijk.
- De hogere hypotheekrente zorgt daarnaast voor een verlaging van de maximale hypotheeksommen
- Na het kopen van een woning is er een grotere kans dan voor 2008 dat de waarde van de woning daalt. De gemiddelde prijsstijging sinds 1947 bedraagt 5,1495% per jaar. Historisch gezien liggen de prijzen op dit moment nog circa 8,5 procent te hoog. Dit zorgt voor een afwachtende houding bij kopers.
- Kopers menen de tijd te hebben. De woningvoorraad is enorm. Met een voorraad aan te koop staande woningen van 221.000 en een uitstroom van verkochte woningen per jaar van ongeveer 127.000, duurt het gemiddeld 1 jaar en 10 maanden voordat een woning uiteindelijk de voorraad weer uitstroomt.
Overheidsmaatregelen doorgeslagen
De maatregelen van de overheid om de hoogte van de hypotheeksommen zover te beperken als nu het geval is, lijken te ver doorgeslagen. Dit geldt ook voor de wijze waarop de nieuwe hypotheekdoctrine wordt gehandhaafd. De hypotheekbeperking levert grote schade op aan zowel kopers als verkopers, aan banken en verzekeraars en aan hypotheekadviseurs en makelaars, waarbij faillissementen te verwachten zijn.
De maatregelen leveren echter ook grote schade op aan het kabinet zelf dat grote sommen aan overdrachtsbelasting aan zich ziet voorbijgaan. Vlak voor de kredietcrisis, in 2007, werden nog 201.000 woningen in de bestaande sector verkocht. De afgelopen twee jaar waren dat er 74.000 per jaar minder. Per woningoverdracht ontvangt het kabinet gemiddeld € 15.000,- aan overdrachtsbelasting. Dat betekent voor het kabinet een jaarlijks verlies aan overdrachtsbelasting van ruim een miljard euro. Daarnaast verliest het kabinet ettelijke honderden miljoenen aan andere belastingen die te maken hebben met de kosten van aan- en verbouwingen, verhuizen, het aanschaffen van meubilair etc. etc. Een goed ondersteuningsplan voor starters op de woningmarkt verdient zichzelf terug.
Pas op z’n vroegst in de maand maart van 2011 wordt via de cijfers van het kadaster zichtbaar hoe de woningmarkt zich in de maand januari heeft ontwikkeld. (Wegwijs.nl)
donderdag 30 december 2010
zaterdag 11 december 2010
De overheid, de AFM en het gebrek aan visie op de woningmarkt
Een van de redenen om voor een rechts kabinet te kiezen moet toch voor veel mensen zijn geweest dat de HRA in stand bleef.
Links heeft het steeds over het afschaffen hiervan maar geven dan verder geen goed beeld hoe het er dan moet uit komen te zien.
De gemiddelde Nederlander ontvangt toch tussen de 3500 en 4500 euro terug op jaarbasis. (draagt minder belasting af)
Ook ik ben er zo een. Ik wil niet ineens met een maandelijkse verhoging van mijn maandlasten met een honderdje of 4 omhoog zien vliegen zonder dat daar iets voor terugkomt.
Veel mensen zullen zelfs direct in grote financiële problemen komen wanneer dit zou gaan gebeuren.
De woningmarkt zit sinds eind 2008 op slot. Dit kwam door de zgn financiële crisis. Dat dit echt nergens op slaat zal u dadelijk blijken aan het eind van deze column.
De speculatie van media, het gezeur over de HRA heeft mensen simpelweg bang gemaakt om te kopen en door te stromen.
Een verminderde vraag tot gevolg doet de rest. Prijsdalingen zijn het gevolg.
8 op de 10 mensen hebben een koopwens.
Banken waren inderdaad voorzichtig met het verstrekken van geld maar iedereen zonder al te veel bijzonderheden kon en kan gewoon een hypotheek krijgen. maar dat waren ze ook voor 2008!!
De grote boosdoener is namelijk onze overheid en het verlengstuk de AFM. Zij claimden en claimen dat banken de mensen met torenhoge schulden opzadelden in het verleden en hier moest maar een paal en perk aan gesteld worden.
De boetes van AFM zijn zo bizar hoog dat banken en verzekeraars nog terughoudender werden.
Banken en verzekeraars die hun eigen geld aan schuldenaars beschikbaar stelden tegen de eigen normeringen kregen op hun kop van de AFM met bijbehorende boetes.
Voorbeeld U mag best 200.000 euro lenen onder NHG met volledige aflossing een maandlast van pak hem beet 900 euro netto met volledige aflossing.
Maar u mag van de AFM geen 260.000 euro aflosvrij lenen met een zelfde maandlast.
Ook niet als u kunt aantonen dat u aan het begin van u werkzame leven staat met bijv een opleiding op WO niveau. en op een later moment kunt aanhaken met aflossing.
Een partij als GMAC liet klanten meer lenen en men kon gaan aflossen na 7 jaar.
De AFM heeft het volledig dichtgeregeld en er is nauwelijks ruimte voor een afspraak tussen de bank en de schuldenaar.
Hans Hoogervorst en kornuiten gingen en gaan echter nog veel verder.
2011, De NHG stelt zijn woonquotes naar beneden bij. Leencapaciteit omlaag.
2011. Zonder NHG moet de top van een hypotheek worden afgelost in 7 jaar of zijn opgebouwd middels bijv een spaarpolis
2011. De AFM maakt zich harder voor nog meer maatregelen.
2011 Er komt geen koopsubsidie meer voor starters.
2013, Dus geen koopsubsidie meer maar wel gesubsidieerde kantoortjes met studenten om basis hypotheekadvies te geven
want in 2013 vindt ook nog eens onderstaande plaats.
2013 het intermediair gaat nog meer op zijn lazer krijgen, provisieverbod op complexe producten.
Klanten moeten direct gaan betalen aan het intermediair en kunnen dus niet meer vrijblijvend overal vergelijken zoals ze dat nu doen.
In plaats van het bestraffen van misbruik van positie wat nu overigens al wel gedaan wordt door de AFM willen zij meer geld van het intermediair om het intermediair en banken op de huid te zitten maar ondertussen draaien ze het zelfde intermediair de nek om door iedereen in kwaad daglicht te stellen. Ook de vele schone kantoren.
De politiek lijkt er niets van te begrijpen want zij positioneren zich op dezelfde manier als de AFM, star, niet nadenkend en brengen de woningmarkt nog verder naar beneden dan waar zij nu is.
De kredietcrisis in Amerika is deels ontstaan doordat Bush in zijn beleid heeft opgenomen dat iedereen een hypotheek moest hebben. U kunt uw naam schrijven u krijgt geld.
Dat is in Nederland nooit aan de orde geweest!! Er moest heel veel worden aangetoond en er was een werkelijke lasten berekening voor nodig.
Onder NHG wordt ook niet gevraagd wat uw hobby is? Ieder weekend op het circuit? 5 keer per jaar op vakantie?
Iedereen die een schuld aangaat om te wonen zal de tering naar de nering moeten zetten.
verstandig omgaan met geld, het schrappen van een vakantie of iets anders.
het zijn keuzes van mensen. Wonen kost geld en is een primaire behoefte.
De overheid infantiliseert mensen. Een partij als DSB, dat had inderdaad verboden moet worden, ook erg goed geluisterd beste overheid. 90% van het intermediair heeft op directe of indirecte wijze kenbaar gemaakt dat deze partij schadelijk was voor haar klanten
U denkt dat de overheid luistert ? Think again.
De woning markt gaat in 2011 verder op slot en dat komt niet door de banken of verzekeraars. Het komt weer af van de mensen die in al hun domheid moeten beslissen over wat u wel en niet mag. De overheid.
Ik had van een rechts kabinet iets beters verwacht maar ook zij zijn voor dit probleem niet de oplossing maar helaas wel de baas blijkbaar.
Links heeft het steeds over het afschaffen hiervan maar geven dan verder geen goed beeld hoe het er dan moet uit komen te zien.
De gemiddelde Nederlander ontvangt toch tussen de 3500 en 4500 euro terug op jaarbasis. (draagt minder belasting af)
Ook ik ben er zo een. Ik wil niet ineens met een maandelijkse verhoging van mijn maandlasten met een honderdje of 4 omhoog zien vliegen zonder dat daar iets voor terugkomt.
Veel mensen zullen zelfs direct in grote financiële problemen komen wanneer dit zou gaan gebeuren.
De woningmarkt zit sinds eind 2008 op slot. Dit kwam door de zgn financiële crisis. Dat dit echt nergens op slaat zal u dadelijk blijken aan het eind van deze column.
De speculatie van media, het gezeur over de HRA heeft mensen simpelweg bang gemaakt om te kopen en door te stromen.
Een verminderde vraag tot gevolg doet de rest. Prijsdalingen zijn het gevolg.
8 op de 10 mensen hebben een koopwens.
Banken waren inderdaad voorzichtig met het verstrekken van geld maar iedereen zonder al te veel bijzonderheden kon en kan gewoon een hypotheek krijgen. maar dat waren ze ook voor 2008!!
De grote boosdoener is namelijk onze overheid en het verlengstuk de AFM. Zij claimden en claimen dat banken de mensen met torenhoge schulden opzadelden in het verleden en hier moest maar een paal en perk aan gesteld worden.
De boetes van AFM zijn zo bizar hoog dat banken en verzekeraars nog terughoudender werden.
Banken en verzekeraars die hun eigen geld aan schuldenaars beschikbaar stelden tegen de eigen normeringen kregen op hun kop van de AFM met bijbehorende boetes.
Voorbeeld U mag best 200.000 euro lenen onder NHG met volledige aflossing een maandlast van pak hem beet 900 euro netto met volledige aflossing.
Maar u mag van de AFM geen 260.000 euro aflosvrij lenen met een zelfde maandlast.
Ook niet als u kunt aantonen dat u aan het begin van u werkzame leven staat met bijv een opleiding op WO niveau. en op een later moment kunt aanhaken met aflossing.
Een partij als GMAC liet klanten meer lenen en men kon gaan aflossen na 7 jaar.
De AFM heeft het volledig dichtgeregeld en er is nauwelijks ruimte voor een afspraak tussen de bank en de schuldenaar.
Hans Hoogervorst en kornuiten gingen en gaan echter nog veel verder.
2011, De NHG stelt zijn woonquotes naar beneden bij. Leencapaciteit omlaag.
2011. Zonder NHG moet de top van een hypotheek worden afgelost in 7 jaar of zijn opgebouwd middels bijv een spaarpolis
2011. De AFM maakt zich harder voor nog meer maatregelen.
2011 Er komt geen koopsubsidie meer voor starters.
2013, Dus geen koopsubsidie meer maar wel gesubsidieerde kantoortjes met studenten om basis hypotheekadvies te geven
want in 2013 vindt ook nog eens onderstaande plaats.
2013 het intermediair gaat nog meer op zijn lazer krijgen, provisieverbod op complexe producten.
Klanten moeten direct gaan betalen aan het intermediair en kunnen dus niet meer vrijblijvend overal vergelijken zoals ze dat nu doen.
In plaats van het bestraffen van misbruik van positie wat nu overigens al wel gedaan wordt door de AFM willen zij meer geld van het intermediair om het intermediair en banken op de huid te zitten maar ondertussen draaien ze het zelfde intermediair de nek om door iedereen in kwaad daglicht te stellen. Ook de vele schone kantoren.
De politiek lijkt er niets van te begrijpen want zij positioneren zich op dezelfde manier als de AFM, star, niet nadenkend en brengen de woningmarkt nog verder naar beneden dan waar zij nu is.
De kredietcrisis in Amerika is deels ontstaan doordat Bush in zijn beleid heeft opgenomen dat iedereen een hypotheek moest hebben. U kunt uw naam schrijven u krijgt geld.
Dat is in Nederland nooit aan de orde geweest!! Er moest heel veel worden aangetoond en er was een werkelijke lasten berekening voor nodig.
Onder NHG wordt ook niet gevraagd wat uw hobby is? Ieder weekend op het circuit? 5 keer per jaar op vakantie?
Iedereen die een schuld aangaat om te wonen zal de tering naar de nering moeten zetten.
verstandig omgaan met geld, het schrappen van een vakantie of iets anders.
het zijn keuzes van mensen. Wonen kost geld en is een primaire behoefte.
De overheid infantiliseert mensen. Een partij als DSB, dat had inderdaad verboden moet worden, ook erg goed geluisterd beste overheid. 90% van het intermediair heeft op directe of indirecte wijze kenbaar gemaakt dat deze partij schadelijk was voor haar klanten
U denkt dat de overheid luistert ? Think again.
De woning markt gaat in 2011 verder op slot en dat komt niet door de banken of verzekeraars. Het komt weer af van de mensen die in al hun domheid moeten beslissen over wat u wel en niet mag. De overheid.
Ik had van een rechts kabinet iets beters verwacht maar ook zij zijn voor dit probleem niet de oplossing maar helaas wel de baas blijkbaar.
donderdag 2 december 2010
Hypotheeknieuws
NHG woonquotes verlaagd
De NHG heeft haar voorwaarden en normen voor 2011 aangepast. Enkele normen zijn versoepeld, maar andere weer aangescherpt.
De volgende normen zijn aangescherpt:
Financieringslasttabellen;
Woonlastenverzekering;
Erfpachtcanon.
Financieringslasttabellen
Over de hele linie zijn de financieringslasttabellen naar beneden bijgesteld. Vooral voor de lagere inkomens heeft dat grote gevolgen. Is er sprake van één inkomen, dan kan tot € 19.000 minder geleend worden. Samenwonenden met beiden een inkomen van € 20.000 kunnen zelfs € 38.000 minder lenen. Voor inkomens vanaf € 25.000 ligt het verschil bij één inkomen tussen de € 5.000 en € 12.000. Bij twee inkomens vanaf € 25.000 loopt het verschil op naar € 14.000. In de vergelijking kun je de uitkomsten terugvinden.
De offertedatum is bepalend of een offerte op basis van normen NHG 2010 of 2011 wordt uitgebracht. Wil je nog gebruik maken van de hogere woonquotes van 2010 zorg er dan voor dat de offerte op tijd wordt aangevraagd. Let op: Vanwege de december drukte is het mogelijk dat aangevraagde offertes niet in 2010 kunnen worden uitgebracht. Hoe maatschappijen hier mee omgaan wordt zo snel mogelijk een overzicht van geplaatst.
Woonlastenverzekering
Een woonlastenverzekering kan niet meer door middel van een eenmalige premiestorting worden meegefinancierd in de lening met Nationale Hypotheek Garantie.
Erfpachtcanon
De erfpachtcanon wordt niet langer in mindering gebracht op het toetsinkomen maar maakt de erfpachtcanon onderdeel uit van de financieringslast. De financieringslast is de financieringslast van de lening, op basis van annuïteiten, vermeerderd met de erfpachtcanon. Dit gezamenlijke bedrag dient te passen binnen de toegestane financieringslast zoals deze behoort bij het toetsinkomen
Verder zijn de NHG kostengrens (€ 350.000 voor aankoop en € 265.000 voor kwaliteitsverbetering) en de borgtochtprovisie (0,55%) ongewijzigd gebleven.
De meest opzienbare versoepelde norm heeft betrekking op het bouwkundig rapport.
Bouwkundig rapport
Bij de aankoop van een appartement met een bouwjaar van 1940 of eerder, is een bouwkundig rapport niet meer verplicht. Tenzij er meer dan 10% van de waarde van de woning aan achterstallig onderhoud is of de taxateur een bouwkundig rapport adviseert. Of indien uit het taxatierapport blijkt dat er een aanschrijving van de gemeente tot herstel van achterstallig onderhoud op de woning rust.
De NHG heeft haar voorwaarden en normen voor 2011 aangepast. Enkele normen zijn versoepeld, maar andere weer aangescherpt.
De volgende normen zijn aangescherpt:
Financieringslasttabellen;
Woonlastenverzekering;
Erfpachtcanon.
Financieringslasttabellen
Over de hele linie zijn de financieringslasttabellen naar beneden bijgesteld. Vooral voor de lagere inkomens heeft dat grote gevolgen. Is er sprake van één inkomen, dan kan tot € 19.000 minder geleend worden. Samenwonenden met beiden een inkomen van € 20.000 kunnen zelfs € 38.000 minder lenen. Voor inkomens vanaf € 25.000 ligt het verschil bij één inkomen tussen de € 5.000 en € 12.000. Bij twee inkomens vanaf € 25.000 loopt het verschil op naar € 14.000. In de vergelijking kun je de uitkomsten terugvinden.
De offertedatum is bepalend of een offerte op basis van normen NHG 2010 of 2011 wordt uitgebracht. Wil je nog gebruik maken van de hogere woonquotes van 2010 zorg er dan voor dat de offerte op tijd wordt aangevraagd. Let op: Vanwege de december drukte is het mogelijk dat aangevraagde offertes niet in 2010 kunnen worden uitgebracht. Hoe maatschappijen hier mee omgaan wordt zo snel mogelijk een overzicht van geplaatst.
Woonlastenverzekering
Een woonlastenverzekering kan niet meer door middel van een eenmalige premiestorting worden meegefinancierd in de lening met Nationale Hypotheek Garantie.
Erfpachtcanon
De erfpachtcanon wordt niet langer in mindering gebracht op het toetsinkomen maar maakt de erfpachtcanon onderdeel uit van de financieringslast. De financieringslast is de financieringslast van de lening, op basis van annuïteiten, vermeerderd met de erfpachtcanon. Dit gezamenlijke bedrag dient te passen binnen de toegestane financieringslast zoals deze behoort bij het toetsinkomen
Verder zijn de NHG kostengrens (€ 350.000 voor aankoop en € 265.000 voor kwaliteitsverbetering) en de borgtochtprovisie (0,55%) ongewijzigd gebleven.
De meest opzienbare versoepelde norm heeft betrekking op het bouwkundig rapport.
Bouwkundig rapport
Bij de aankoop van een appartement met een bouwjaar van 1940 of eerder, is een bouwkundig rapport niet meer verplicht. Tenzij er meer dan 10% van de waarde van de woning aan achterstallig onderhoud is of de taxateur een bouwkundig rapport adviseert. Of indien uit het taxatierapport blijkt dat er een aanschrijving van de gemeente tot herstel van achterstallig onderhoud op de woning rust.
Abonneren op:
Posts (Atom)