Het heden en de nabije toekomst van de woningmarkt

--> Het is dit jaar nog mogelijk om 105% van de waarde van de woning te financieren.
Volgend jaar gaat daar weer een 1% vanaf. Dat houdt in dat consumenten meer eigen geld moeten inbrengen op de hypotheek.
In 2018 bereiken we de 100% financiering. Je koop een huis van 200.000 euro en mag 200.000 euro lenen.
De kosten koper moeten dus uit eigen middelen komen.

Deze eigen inleg is met name voor starters een aanslag op hun vermogen omdat zij naast een eigen inleg op de woning, plusminus 10.000 euro Kosten koper,  vaak nog geld nodig hebben voor inrichting van deze woning. Opknappen van de woning is ook nog maar deels mee te financieren, gemiddeld 60%. Dit zal ten koste gaan van het budget van de starter en van een andere onderdelen die aan de woningmarkt gelieerd zijn. Namelijk de bouwmarkten en inrichtingswinkels.

Er is nog een ander ongewenst effect. Consumenten die voldoende inkomen hebben sluiten massaal,  die groep wordt steeds groter, een consumptief krediet af om een van bovenstaande kosten af te kunnen dekken.

Dat gaat wel ten koste van hun hypotheek leencapaciteit want deze kredieten worden met 2% belast op hun besteedbaar inkomen ten behoeve van de maximale toetsing. ook al zijn de werkelijke lasten vaak maar 1% van de hoofdsom.
De maximale toetsing is overigens volledig afgestemd op het NIBUD en is de laatste jaren alleen maar gedaald.

Je vraagt eigen inbreng van de consument. Het geld dat hij in zijn hypotheek inbrengt  is verloren geld voor de economie. Het wordt namelijk niet meer besteed aan consumptie.

Men leent het meerdere bij een kredietbank zijnde niet een hypotheek, daarmee maken we Europa heel blij, maar de consument is meer kwijt aan maandlasten. Gevolg is dat ook hier het consumptiepatroon weer over langere periode negatief wordt beïnvloed.

Vooral voor starters zit hier een risico aan vast omdat zij na een jaar of 5  gezinsuitbreiding willen/krijgen en de kosten hiermee verder gaan stijgen en het gezinsinkomen verder afneemt, hetzij door kinderopvang, hetzij door parttime werken.

Je kunt van starters, en zeker niet van de hoger opgeleide met een studie schuld, verwachten dat zij en 10.000 euro spaargeld hebben, en 12.000 euro voor een inrichting en dan heb ik het nog niet eens over een noodzakelijk verbouwing in de woning.

Kopen is dus eigenlijk geen optie voor bovenstaand voorbeeld maar huren is geen alternatief. De wachtlijsten zijn lang en de vrije sector waar ze ook al gauw in terecht komen geeft huurlasten tussen de 700 en 1.100 euro. Voor dat geld kun je namelijk best wel een aardig huis kopen.

Er zit in onze woningmarkt een structurele weeffout op een 1e levensbehoefte, namelijk een dak boven je hoofd.

Schenking is een oplossing voor bovenstaande groepen maar niet iedere ouder heeft dat geld.
 Veel oriënteerders op de woningmarkt blijken nauwelijks op de hoogte van al deze regels. In Duitsland beginnen  ouders en/of opa en oma al te sparen voor de kinderen klein kinderen vanaf hun geboorte omdat ze weten dat het er ooit aan zit te komen dat ze flink eigen geld moeten inbrengen op een woning. Hier in Nederland denkt men in 5 jaar tijd de hele boel te kunnen omgooien.
Deze tijd is veels te kort om mensen de mogelijkheid te geven een serieus bedrag bijeen te vergaren om toe te treden op de woningmarkt met een gezond startkapitaal. Dat nog los van het feit dat niet iedere student vermogende ouders heeft en dus met geen mogelijkheid en de studieschuld en een startkapitaal kan opbouwen tenzij hij/zij thuis blijft wonen tot zijn 30e levensjaar.

De woningmarkt zal dus niet opknappen  op korte termijn of middellange termijn. Bovendien zal het ten koste gaan van het consumptiepatroon en dus van de economisch herstel.

Hypotheken anno 2013 voor starters

Ik heb in de afgelopen jaren met regelmaat wat over de woningmarkt en de daarbij behorende hypotheekverstrekking  geschreven.
Daar zaten heel malle veranderingen tussen maar ik denk dat 2013 het hoogtepunt wel heeft bereikt inmiddels.

We schrijven eind 2012 wanneer PVDA en VVD een akkoord bereiken. Een akkoord waarin de VVD haar stoere taal over de hypotheekrente aftrek binnen het uur had ingetrokken.

Rente aftrek over bestaande hypotheken zou vanaf 2014 met 0,5% per jaar worden verminderd. Te beginnen bij 52% tot 38%.
Hier kon ik me wel in vinden omdat het een overzichtelijke termijn betreft.

Wat ze niet direct naar buiten brachten was de tweedeling omdat starters vanaf 2013 alleen nog maar aftrek genieten indien zij kiezen voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

Dat hoefde ook niet omdat ze dat met het lente-akkoord er al doorheen hadden gerommeld.

Starters moeten  dus volledig aflossen hetgeen ze ongeveer 80-100 euro netto in de maand extra kost.
Dat geld komt dus niet meer terug in het economisch systeem, het gaat zo 30 jaar lang de stenen in, te beginnen dit jaar. Dat worden miljarden euro's op termijn die niet meer bij de slijter, bioscoop, vakantie etc worden uitgegeven.

Starters hebben nog een ander probleem. Ze moeten in veel gevallen nu zorgen voor eigen middelen om een deel van de kosten koper te betalen.  Willen ze een WC eend advies gaan ze naar een bank die natuurlijk lagere advieskosten heeft omdat zij toch al geld verdienen via de rente. Willen ze uitgebreide financiële planning  zijn ze duurder uit op de korte termijn bij een onafhankelijk adviseur die  dus vanaf 2013 direct betaald moet worden door de klant. (wel mee te financieren)

Het levelplayingfield dat de Jager had beloofd is er nooit gekomen. Banken en verzekeraars rekenen via  het intermediair dezelfde rente als die ze zelf aan hun klanten aanbieden maar waar ze beduidend minder werk aan hebben. Het intermediair had dus die  hypotheken goedkoper moeten kunnen aanbieden. Banken maken dus gewoon meer marge op die posten. De Jager is niet meer en Dijsselbloem heeft wel wat anders aan zijn hoofd.

Dijsselbloem is gewaarschuwd door de eerste kamer, is gewaarschuwd door RVS en door de VEH.
Dijsselbloem en Blok zouden er serieus naar de aflossingsverplichting kijken maar het schokkende antwoord van Dijsselbloem kwam al spoedig. Hij was bang voor de toorn van Europa.
U en ik weten wel waarom hij zo bang is. Hij zou zomaar een mooi baantje kunnen mislopen.

Komt de woningmarkt uit de slop? Nee hoor, het wordt alleen maar erger.



Je mag dit jaar dus 103% financieren op de waarde van de woning?  Dus als je voordelig hebt aangekocht, bijv een huurwoning met korting van 10% dan kun je dus gewoon wel je KK mee financieren.
Nee hoor.  Volgens de NHG (Nationale Hypotheekgarantie)  is het de laagste van de 2. Dus de aankoopsom is lager? Dan geldt de laagste prijs. Dit staat haaks op het beleid van de tweede kamer waarin het steeds gaat over de waarde van de woning.

Voorbeeld:
taxatiewaarde  volgens (NWWi model) 160.000 euro
Aangekocht voor 150.000 euro
Dan geldt 150.000 euro x 103% + overdrachtsbelasting als maximale verstrekking en niet de 160.000 euro marktwaarde.

Een verbouwing meefinancieren? Alleen over de daadwerkelijke waardestijging.
10.000 verbouwen en 6.000 meerwaarde? Mag je er 4000 zelf bijpassen.

Dit jaar kan men 103%  + overdrachtsbelasting financieren, volgend jaar 102% + Overdrachtsbelasting tot we over 3 jaar op de 100% zitten. Starters die van school afkomen mogen dadelijk eerst 25.0000 euro bij elkaar sparen voor de kosten koper en dan de inrichting en verbouwing  alvorens zich op de woningmarkt te begeven. Dat is een conservatieve schatting.

Ook hiervoor zijn waarschuwingen afgegeven door de bovengenoemde organisaties maar blijkbaar begrijpt de overheid nog steeds niet dat ze zelf geld verdienen aan een goed lopende woningmarkt.

Van veels te veel verstrekken moet het in een vloek en een zucht allemaal worden teruggedraaid.

Honderden miljoenen euro's zijn voor de gewone huiseigenaren in rook opgegaan door het strenge beleid van de overheid waarin de woningprijzen alleen maar verder naar beneden worden gedrukt.
Wijken zullen in de toekomst verpauperen door te weinig onderhoud aan woningen en 800.000 huiseigenaren zitten gevangen in hun eigen huis.
Verlies meefinancieren? Banken maken dat zo goed als onmogelijk.

Het kan nog steeds allemaal zo makkelijk gerepareerd worden maar een beetje inzicht is noodzakelijk.
De 2e kamer snapt werkelijk geen fluit van hypotheekverstrekking. Banken en de overheid zijn de enige die belang hebben bij de annuïteiten hypotheek. Basel 3 akkoord (meer geld op balans) en minder HRA uitkeren.

Als hypotheekgevers (de consument) gewoon hun kosten koper verplicht in 5 jaar lineair aflossen is er niets aan de hand.
Als mensen verbouwingen mee willen financieren kan men kaders bouwen middels afschrijvingen. Bijvoorbeeld:

Aanbouw. gewoon 30 jaar annuiteiten.
Keuken of badkamer, levensduur 10 jaar?   dan in 10 jaar aflossen.

Ik heb tot nu toe alleen de starters genoemd. Voor een ieder die nu nog een woning in de verkoop heeft staan zou ik een herziening van harte aanbevelen. Je woning verkopen is al heel ingewikkeld maar ik weet dat je financiering nog veel ingewikkelder wordt voor je volgende huis. Neem contact op met je adviseur. Wellicht kom je al heel snel tot de conclusie dat je niet meer wilt verhuizen of zelfs kan verhuizen. Beetje zuur als je daar achter komt als je eindelijk na 4 jaar je woning hebt verkocht. Ik gok zo maar dat het er tienduizenden zijn die hun woning gewoon uit de verkoop moeten halen en dat ze dit niet eens weten. ik heb zelf nog geen enkele huiseigenaar met een woning in de verkoop gesproken dus ik vrees dat de informatie nog niet geland is.


Er komt geen eind aan de malaise op de woningmarkt We only just begun.