Zand in de ogen en nog meer zand in de woningmarkt

Waar ik in een vorig Blog schreef over het lente akkoord hebben we nu de duidelijkheid.
Niet het frutselakkoord van de Kunduz coalitie die ons  in 2 dagen tijd  opzadelde met een tweedeling in de markt maar een echt doordacht akkoord van de PVDA en de VVD, u weet wel, die partij die als slogan om stemmers te lokken heel hard riep: "Handen af van de hypotheekrente"

Toen ik de plannen vorige week op het internet zag dacht ik dat het allemaal wel meeviel.
Ik was niet buiten zinnen dat er langzaam maar zeker een wat minder mocht worden afgetrokken omdat er immers ook een voordeel in de inkomstenbelasting tegenover staat.

Grootverdieners met een mega hoge hypotheek zullen hierover overigens heel anders over denken maar  het gros van het volk heeft hier op de korte termijn helemaal niet zo veel last van.

Bovendien hebben we duidelijkheid, een lange termijn visie wat het vertrouwen in de woningmarkt kan versterken maar......

Er zit een heel dikke adder onder het gras.

Het frutselakkoord  uit het Lente akkoord is er niet uitgehaald en wat houdt dat nu in?

Er gaat een tweedeling plaats vinden waarvan het CPB aangeeft dat zij niet zeker is dat dit voor de rechter stand gaat houden.

De regering gaat nieuwkomers op de markt  alleen hypotheekrente laten aftrekken indien zij kiezen voor een annuïteiten hypotheek die volledig zal moeten worden afgelost in 30 jaar.
Deze nieuwkomers mogen nog maar 103% financieren + overdrachtsbelasting in een nieuwe wereld waarin adviseurs alleen nog maar rechtstreeks door de klant betaald mag worden en provisie verboden is.

Waar dit jaar nog 104% + overdrachtsbelasting mag worden gefinancieerd  en 40% van de hypotheek aflosvrij mag zijn zal de starter vanaf 2013 bij een normale hypotheek 80 tot 120 euro netto duurder uit zijn omdat de hele schuld moet worden afgelost via een annuïteit

Dit houdt in dat bij een normaal huishouden het netto besteedbaar inkomen direct met zo'n 900 tot 1.200 euro per jaar  afneemt buiten alle andere lastenverzwaringen die onze overheid oplegt.

Het zal de leencapaciteit nog verder doen afnemen omdat de verstrekkingsnormen van de NHG verlaagt zullen worden op basis van het NIBUD

Een lagere leencapaciteit zal weer lagere huizenprijzen tot gevolg hebben. Nu al staan bijna 1 miljoen huishoudens onder water. Mensen krijgen daarvoor een "compensatie" van de overheid.
Men mag 5 jaar lang zijn restschuld aftrekken. Helaas pindakaas is er nu al geen bank die een fijne regeling tot het meefinancieren kent en die zal er met een termijn van slechts 5 jaar ook niet komen.

Op het moment van schrijven is dit de informatie die we kunnen filteren uit het sumiere verhaal omtrent de woningmarkt en hypotheken.

Veel vakgenoten hebben de hoop gehad dat de regering zo verstandig  zou zijn de 100 % annuïteiten aflossing er weer uit te halen teneinde de woningmarkt weer wat op gang te helpen.

 U hoort namelijk ook niets in het regeerakkoord over  2013, alleen over het deel dat de HRA per 2014 wat wordt beperkt is iets naar buiten gekomen
Het is dus veel erger dan het rookgordijn dat nu naar buiten wordt gebracht.

De regering zal moeten begrijpen dat aan de woningmarkt een enorme batterij aan bedrijfstakken kleeft.
van Notarissen, intermediairs, makelaars, woningboulevards, aannemers,  industrie, bouwmarkten enz enz.

De ingrepen die nu worden gemaakt kost de burger geld maar ook loopt de overheid via de btw inkomsten en belastingen van de bedrijven mis en los daarvan zien mensen de waarde van hun onroerend goed verdampen juist door het ingrijpen van de overheid.

Er valt niets positiefs te melden in dit hele verhaal. Op de lange termijn, zegge 31 jaar zullen we de eerste 50'ers hebben met een afbetaalde hypotheek, keurig in 30 jaar afgelost. Al dat geld zit in hun stenen. Tegen die tijd zullen ze dat geld wel nodig hebben omdat alle pensioenfondsen naar de knoppen zijn en wellicht is dat de achterliggende gedachte van de overheid. Zij noemen het namelijk een duurzaam akkoord.

Hypotheekregels en Woningmarkt 2013

Onzekerheid op de woningmarkt komt voort uit de meest gestelde vraag door de consument, die nog wel de moeite neemt om zich te laten informeren over de mogelijkheden van het aankopen van een huis en de bijbehorende hypotheek: "Wat gaan ze met de hypotheekrente doen?"

Bij het gebrek aan een glazen bol hou ik me uiteraard het liefst buiten deze helaas als 20 jaar durende onvermijdelijke discussie.

De linkerkant van de politiek pleitte hier al heel lang voor en vaak werd er dan een zin gebruikt om dat kenbaar te maken. De afschaffing van de Hypotheekrente. Punt.

Ik kon daar alleen over zeggen dat het geleidelijk zou gaan en dat het onmogelijk was om dat in een keer te doen omdat het een lastenverzwaring van 300 euro gemiddeld per maand zou geven per huishouden en ik dat niet zag gebeuren zonder een combinatie te maken met een ander belastingsysteem.

Koffiedik kijken dus tot het Catshuisberaad. Ik ben zelf erg nieuwsgierig wat er gebeurd zou zijn met betrekking tot dit onderwerp als dat beraad wel geslaagd zou zijn geweest.

Het beraad is niet geslaagd en men heeft een pact gesloten met andere partijen die hervormingen niet uit de weg gaan.
In 2 dagen tijd heeft men dapper spijkers met koppen geslagen en een beslissing genomen, waarmee eindelijk inzicht in de lange termijn is gegeven. Dat op zich was noodzakelijk want het niet weten waar je aan toe bent als consument heeft velen ervan weerhouden een beslissing te nemen om al of niet aan te kopen.

Tot zover het goede nieuws.

De nieuwe realiteit is dat, en hiermee begeeft ik me nog een beetje op glad ijs omdat de puntjes nog niet zijn ingevuld. het nog moeilijker wordt een huis aan te schaffen  en deze zonodig een beetje op te knappen.

Wat is men van plan en wat zijn de consequenties?

De overdrachtsbelasting blijft op 2% , dit was 6% en was altijd al de grootste kostenpost binnen de kosten koper.

Nieuwe financieringen vanaf 1-1-2013 moeten volledig worden afgelost, over aflosvrije gedeeltes mag men geen hypotheekrente meer aftrekken.
De aflossing moet minimaal annuïtair  plaats vinden. Dat lijkt in te houden dat u mag kiezen voor lineaire aflossing of annuitaire aflossing.
Hiermee zou de bankspaarhypotheek en de spaarhypotheek direct komen te vervallen. (uitgestelde aflossingen teneinde het belastingvoordeel maximaal te houden).
Banken kunnen dan gelijk hun miljoeneninvesteringen weer afschrijven die het gekost heeft om de bankspaarhypotheken in te regelen. (gaat u ook nog betalen)

Bij een hypotheek van 230.000 euro betekent annuïtaire aflossing dat men na 30 jaar tussen de 30.000 en 40.000 euro meer netto heeft betaald. ( Het precieze getal zit niet in mijn hoofd op dit moment maar zal ik nog als toevoeging aanvullen komende week)


Voor bestaande leningen geldt dat deze volgens de huidige regelgeving worden behandeld.
Gaat u na 2013 verhuizen geldt voor de hypotheek die u dan heeft dat alleen het meerdere dat u er dan bijleent onder de nieuwe regelgeving valt. Dus volledige annuïtaire aflossing.

Daarnaast mag er nu nog 104% van de waarde van de woning worden geleend exclusief overdrachtsbelasting. Dit zal geleidelijk worden afgebouwd naar 100% van de waarde van de woning.

Het gevolg hiervan zal naar mijn idee zijn dat er dit jaar zodra bekend wordt bij het grote publiek dat er een grote vraag zal ontstaan dit jaar naar nieuwe hypotheken teneinde onder de huidige regeling te vallen.

Dat moet ook wel omdat het een aanzienlijke besparing gaat opleveren in de beurs van de consument.
Daarnaast wordt het in de toekomst ook onmogelijk voor starters om zonder eigen geld een woning aan te schaffen.

Starters die van school komen zullen eerst vermogen moeten opbouwen of geld van ouders moeten krijgen om in aanmerking te komen voor een koopwoning en bijbehorende  financiering.
Ook de verbouwing en de kosten voor het advies (1-1-013) zullen op termijn volledig door klanten zelf betaald moeten worden. (of deze kosten nog eenmalig volledig aftrekbaar zijn is op dit moment nog niet ingevuld of bekend gemaakt)


Ik verwacht dat de branche organisaties, VEH en de bouwsector nog fel zullen tegensputteren maar of dat deze rigoureuze plannen zal tegenhouden is de grote vraag.

Er moest duidelijkheid komen en die is er nu min of meer.

Wat volledig buiten beschouwing wordt gelaten, keer op keer, is dat Zalm in 2001 al een stevige beperking heeft gedaan op de HRA. Iedere hypotheek was op dat moment nog maar 30 jaar lang aftrekbaar en daarna niet meer. Ik hoor niemand daar meer over.

De consument zal de hand op de knip gaan houden door het totaalpakket aan lastenverzwaringen op andere zaken  want ze zullen ook moeten sparen voor woningonderhoud.

Vanaf de Hypotheekverstrekker, het Intermediair, de notaris, de bouwmarkt, de aannemer, de keukenzaken, badkamerzaken, meubelzaken.en alles wat u nog meer kunt verzinnen met betrekking tot een woning  zullen een zware toekomst tegemoet gaan.


Het moet iets meer dan 5 miljard gaan opleveren. Zelf denk ik dat dit plan veel meer gaat kosten dan het oplevert en veel huiseigenaren echt in de problemen gaat komen.

Mijn conclusie is dan ook dat de woningmarkt dit jaar een enorme boost zal krijgen 

om vervolgens een waanzinnige dip te krijgen die jaren gaat duren.