Maatwerk nodig bij Hypotheek

De huidige  regels voor hypotheken stroken niet met de wens van de klant en heeft een onwenselijk effect op het economisch systeem.

Nu consumenten nog maar 3% mogen lenen ten opzichte van de marktwaarde moeten consumenten een relatief laag bedrag betalen ten opzichte van hun hypotheek maar in absolute getallen is 3.000 euro voor een normaal huishouden een flink bedrag.
Dit bedrag zal oplopen van 9.000 tot 10.000 euro in 2018.


Het eerste punt dat ik wil aanhalen is het begrip marktwaarde.

Voor de groep verstrekkers A is de taxatiewaarde de marktwaarde. x103%
Voorbeelden van deze groep zijn: NIBC, Argenta, Hypotrust.

Voor de groep geldverstrekkers B is de marktwaarde de aankoopprijs. x 103%
Voorbeelden van deze groep zijn: Aegon, ABN, Obvion

De verstrekkers van groep B benadelen hun klanten omdat deze hierdoor niet een volledige financiering kunnen afsluiten ondanks dat de aangekochte woning in sommige gevallen veel hoger in waarde getaxeerd is dan de aankoopprijs.
Denk hierbij aan de huurwoningen die met 10% korting worden verkocht ten opzichte van de taxatiewaarde.

Als men de logica volgt van de insteek van de overheid die dit malle plan ooit hebben bedacht zou het toch echt de daadwerkelijke waarde van de woning moeten zijn.

Het tweede punt waar consumenten meer en meer tegenaan lopen  zijn de verbouwingen.
Woningen die gedateerd zijn zullen steeds lastiger te slijten zijn omdat alleen de daadwerkelijke waardevermeerdering  mag  worden meegeleend.
Taxateurs nemen ongeveer 60% mee van de som die men gebruikt voor verbouwingen.
(uitzonderingen zijn volumevergrotend meerwerk, dat wordt beter beoordeeld in de praktijk)

Met name bij de groep B verstrekkers  loopt men bij bestaande koopwoningen tegen een behoorlijk gat aan wat men ondanks dat het inkomen het in sommige gevallen ruimschoots toelaat op het onderpand niet kan worden gefinancieerd.


De lachende derde in dit verhaal zijn de verstrekkers die handelen in doorlopende kredieten en persoonlijke leningen. Mensen die ruim voldoende inkomen hebben kunnen het gat dichten met voorgenoemde kredieten waarvan de 2e aftrekbaar is in geval van woonverbetering.

Nadeel is een hogere rente en een kortere looptijd dus een hogere maandlast.

Het spaargeld dat wordt ingebracht , de hogere uitgaven aan een extra (consumptief) krediet zorgt ervoor dat er duizenden en in de toekomst een 10voud daarvan per huishouden verdwijnt uit het economisch systeem voor de komende (15 - 30 jaar).

Dat geld wordt dus niet meer uitgegeven aan de bouwers/installateurs, in  bouwmarkten, meubelwinkels of van mijn part de horeca.

In 2018 zal een starter niet alleen een schuld hebben bij de overheid vanwege zijn studie, 10.000 euro eigen middelen moeten hebben voor zijn hypotheek, zijn woning nog moeten inrichten  ad 15.000 euro. Dat huis moet dan ook nog helemaal "af" zijn anders mag je ook je verbouwing nog deels zelf financieren.

Er lijkt totaal niet nagedacht over de middellange termijn. Dat kan ook haast niet anders omdat dit hele systeem in 48 uur tijd in een lente akkoord in elkaar is gefrutst.

 Het verhaal van Europa was dat de schulden te hoog waren ten opzichte van de woningen. Nederland heeft niet kunnen uitleggen aan Europa dat er tegenover die schulden een enorme berg aan polissen en bankspaarrekeningen  die zorgen voor uitgestelde aflossing tegenover stond.

Op termijn is het een feit dat er veel achterstallig onderhoud gaat komen aan Nederlandse woningen want de vaste lasten en belastingdruk  zijn enorm voor de Nederlandse bevolking.


Nu er dit jaar een meer geavanceerde toetsing is bijgekomen zou het volgende ook mogelijk moeten zijn.

Laat mensen die voldoende inkomen hebben een deel van hun hypotheek versneld aflossen.
Ik denk hierbij aan verbouwingen aan keuken badkamer etc.
Laat bouwkundigen vaststellen wat de economische duur is van deze producten en baseer daar de aflossing op.
Als de levensduur van een keuken 10 jaar is koppel dat leningdeel dan aan een annuitair/lineair deel zodat de keuken in 10 jaar is afbetaald. 
Plaatst men een stenen aanbouw zou dat wel voor 30 jaar mee mogen genomen.
Volledig meefinancieren dus.



Vergis je niet in de hoeveelheid starters.
Afgelopen jaar waren er 70.000 starters op de woningmarkt.
Als deze mensen in 2018  10.000 euro moeten inleggen op hun hypotheek  wordt er 700.000.000 euro
per jaar aan het economisch systeem onttrokken. Geld dat normaliter elders had worden uitgegeven.
147.000.000 aan mogelijke BTW.

Het vergelijk met andere landen waar men ook maar 70 of 80% mag financieren gaat wat mij betreft niet op. In Duitsland loopt dat systeem al decennia lang en weet men niet beter. Bij de geboorte kunnen ouders of grootouders al een spaarrekening openen. Wij hebben dan systeem nooit gekend en zagen nu van dik hout planken om het in 6 jaar tijd om te buigen om Europa te pleasen.

In de woningmarkt gaat enorm veel geld om en het baart mij zorgen dat dit niet de aandacht krijgt van onze overheid die het verdiend.




 


  

Zorgen om Hersteladvies

Het dossier hersteladvies is in volle gang. Een ieder die ooit een beleggingspolis heeft afgesloten is de laatste maanden zo'n beetje gestalkt door zijn/haar verzekeraar.
De brieven die zij hebben verstuurd hebben als doel de klant te laten schrikken zodat hij geprikkeld wordt om contact op te nemen met zijn/haar tussenpersoon.

De AFM wil nu voor eens en altijd afrekenen met de woekerpolisaffaire en heeft grote druk uitgeoefend op de verzekeraars en het intermediair de zaak op te pakken en af te handelen.
Dit is goed en nodig maar:

Een aantal zaken lijken simpeler dan ze in werkelijkheid zijn.

 De laatste 5 jaar zijn bepaald niet lucratief geweest voor een ieder die van de woningmarkt afhankelijk was.
Veel acceptanten en adviseurs zijn ontslagen gedurende de recessie. De inkomensstructuur is fors gewijzigd door het provisieverbod.
Als gevolg hiervan zitten  intermediairs op een minimale bezetting. Aan de kant van de verzekeraars is het al niet veel beter. Doordat er geen nieuwe aanvragen van beleggingspolissen meer komen zijn deze afdelingen ook behoorlijk uitgedund.
Vervolgens moet een bank indien een polis verpand is ook haar zegen nog over de wijziging geven en daar, u raadt het al zijn de afdelingen ook niet gegroeid de afgelopen jaren.

Dat in combinatie met 6.5 miljoen beleggingspolissen is niet bepaald ideaal.

Het wordt echter nog erger als we zien dat er verschillende polissen in omloop zijn.
Verschillende verzekeraars, verschillende fiscale regimes, te weten, pre brede herwaardering-, brede herwaardering-,  KEW-, en Box3- polissen.

We hebben gemerkt dat de fiscale wetgeving niet helemaal sluitend is als het gaat om wat er nu wel en niet mag met een polis.

De verzekeraars hebben andere interpretaties op de wetgeving dan het intermediar en die interpretaties verschillen ook nog eens per verzekeraar die overigens ook doodleuk naar het intermediair verwijzen voor al uw vragen en de verantwoording bij hetzelfde intermediair leggen.
Zelf zijn een aantal verzekeraars teruggekomen op hun eerdere interpretaties en kon het intermediair weer opnieuw aan de slag om het hersteladvies te herstellen.

De belastingdienst heeft nog niet alle vragen ingevuld, die contacten lopen wel maar het zal nog wel even duren voordat dat helemaal duidelijk wordt.

Naast de fiscale wetgeving kennen ook verzekeraars hun beperkingen met betrekking tot polissen.
Soms komt men na het verwijderen van het overlijdensrisicodeel  onder de minimum premie en dat gaat dan niet. Dat bijt echter weer bij de KEW polis waarbij de premie verlaagt moet worden met hetzelfde bedrag als men betaalt aan overlijdensrisico premie.

Dit is overigens ook de kern van het hersteladvies, de overlijdensrisicoverzekering verwijderen uit de beleggingspolis en deze los te sluiten naast de polis. De overlijdensrisicopremie wordt namelijk ieder jaar duurder binnen de polis en  en er blijft steeds minder geld over om te beleggen.
Dit is een van de grote boosdoeners waarom polissen zo slecht renderen.

(Het hersteladvies biedt meerdere mogelijkheden maar daar ga ik hier niet dieper op in)


Het merendeel van de verzekeraars heeft niet op voorhand inzichtelijk gemaakt wat de consequenties zijn van de wijzigingen zodat het intermediair na het gesprek met de klant alle opties moet opvragen bij de verzekeraar.
Reaal is de enige partij die een website heeft gebouwd waarin alle klanten van een intermediair in kaart zijn gebracht en de consequenties van de wijzigingen.


Ik begrijp de AFM volkomen dat zij druk hebben gezet op de verzekeraars het hersteladvies in gang te zetten.

Waar ik als adviseur wel ongelooflijk veel moeite mee heb is dat ik door de verzekeraar volledig verantwoordelijk wordt gehouden te weten of alles wel fiscaal klopt en zij zelf niet fungeren als extra check, dat zij gewoon verwijzen naar het intermediair voor alle vragen en adviezen.
Dat er geen enkele vergoeding vanuit de verzekeraar wordt betaald voor de afhandeling van deze dossiers waar het intermediair meer dan 10 uur werk heeft aan de afhandeling van 1 dossier.
Zet dat naast de fiscale wetgeving die nog niet alle antwoorden heeft, dan kan ik maar tot 1 conclusie komen.
De komende jaren zullen tussenpersonen aansprakelijk worden gesteld voor fiscaal foutieve hersteladviezen.


Voor een goed hersteladvies zal de huidige hypotheek in kaart moeten worden gebracht, een volledige inkomensanalyse voor een klant moeten worden gemaakt wat de gevolgen voor een klant zullen zijn met betrekking tot de alternatieven

De alternatieven, te weten:
Orv los sluiten premie verlagen
Orv los sluiten premie gelijk houden (kan niet in ieder geval)
Omzetten naar banksparen (kan niet in ieder geval)
Omzetten naar nieuwe beleggingspolis (kan niet in ieder geval)
Waarde aflossen op hypotheek en omzetten naar annuïteit.
 Toestemming vragen aan geldverstrekker voor de wijziging. (deze kan weigeren of aanvullende eisen stellen)

Ik heb niet de illusie dat ik met deze column volledig ben geweest, daarvoor is de materie te gecompliceerd.

Ik hoop dat de AFM inmiddels notie heeft genomen van, met name, de fiscale problemen zodat de belastingdienst de gaten in kan vullen. Er wordt in het land echt keihard gewerkt door zowel geldverstrekkers, verzekeraars en het intermediair om zaken netjes af te handelen maar ik maak mij echt zorgen over de nabij toekomst omdat ik met zekerheid kan stellen dat er consumenten de dupe zullen worden van foutief hersteladvies. De  financiële gevolgen zullen per geval in de vele duizenden euro's kunnen lopen.


Fictief rekenvoorbeeld van een beleggingspolis

100 euro premie in een beleggingspolis met ingebouwde overlijdensrisicoverzekering(ORV)

In een maand wordt er 60 euro betaalt aan de orv en 40 euro belegd
Het jaar daarop wordt er per maand 62 euro betaalt aan de orv en 38 euro belegd

enz enz..

Een voorbeeld van herstel is de orv te verwijderen zodat de polis niet verder wordt opgegeten door een oplopende orv premie.
deze wordt dan los gesloten, indien voor hetzelfde bedrag en looptijd en bij dezelfde verzekeraar zijn er geen gezondheidswaarborgen vereist.

Het heden en de nabije toekomst van de woningmarkt

--> Het is dit jaar nog mogelijk om 105% van de waarde van de woning te financieren.
Volgend jaar gaat daar weer een 1% vanaf. Dat houdt in dat consumenten meer eigen geld moeten inbrengen op de hypotheek.
In 2018 bereiken we de 100% financiering. Je koop een huis van 200.000 euro en mag 200.000 euro lenen.
De kosten koper moeten dus uit eigen middelen komen.

Deze eigen inleg is met name voor starters een aanslag op hun vermogen omdat zij naast een eigen inleg op de woning, plusminus 10.000 euro Kosten koper,  vaak nog geld nodig hebben voor inrichting van deze woning. Opknappen van de woning is ook nog maar deels mee te financieren, gemiddeld 60%. Dit zal ten koste gaan van het budget van de starter en van een andere onderdelen die aan de woningmarkt gelieerd zijn. Namelijk de bouwmarkten en inrichtingswinkels.

Er is nog een ander ongewenst effect. Consumenten die voldoende inkomen hebben sluiten massaal,  die groep wordt steeds groter, een consumptief krediet af om een van bovenstaande kosten af te kunnen dekken.

Dat gaat wel ten koste van hun hypotheek leencapaciteit want deze kredieten worden met 2% belast op hun besteedbaar inkomen ten behoeve van de maximale toetsing. ook al zijn de werkelijke lasten vaak maar 1% van de hoofdsom.
De maximale toetsing is overigens volledig afgestemd op het NIBUD en is de laatste jaren alleen maar gedaald.

Je vraagt eigen inbreng van de consument. Het geld dat hij in zijn hypotheek inbrengt  is verloren geld voor de economie. Het wordt namelijk niet meer besteed aan consumptie.

Men leent het meerdere bij een kredietbank zijnde niet een hypotheek, daarmee maken we Europa heel blij, maar de consument is meer kwijt aan maandlasten. Gevolg is dat ook hier het consumptiepatroon weer over langere periode negatief wordt beïnvloed.

Vooral voor starters zit hier een risico aan vast omdat zij na een jaar of 5  gezinsuitbreiding willen/krijgen en de kosten hiermee verder gaan stijgen en het gezinsinkomen verder afneemt, hetzij door kinderopvang, hetzij door parttime werken.

Je kunt van starters, en zeker niet van de hoger opgeleide met een studie schuld, verwachten dat zij en 10.000 euro spaargeld hebben, en 12.000 euro voor een inrichting en dan heb ik het nog niet eens over een noodzakelijk verbouwing in de woning.

Kopen is dus eigenlijk geen optie voor bovenstaand voorbeeld maar huren is geen alternatief. De wachtlijsten zijn lang en de vrije sector waar ze ook al gauw in terecht komen geeft huurlasten tussen de 700 en 1.100 euro. Voor dat geld kun je namelijk best wel een aardig huis kopen.

Er zit in onze woningmarkt een structurele weeffout op een 1e levensbehoefte, namelijk een dak boven je hoofd.

Schenking is een oplossing voor bovenstaande groepen maar niet iedere ouder heeft dat geld.
 Veel oriënteerders op de woningmarkt blijken nauwelijks op de hoogte van al deze regels. In Duitsland beginnen  ouders en/of opa en oma al te sparen voor de kinderen klein kinderen vanaf hun geboorte omdat ze weten dat het er ooit aan zit te komen dat ze flink eigen geld moeten inbrengen op een woning. Hier in Nederland denkt men in 5 jaar tijd de hele boel te kunnen omgooien.
Deze tijd is veels te kort om mensen de mogelijkheid te geven een serieus bedrag bijeen te vergaren om toe te treden op de woningmarkt met een gezond startkapitaal. Dat nog los van het feit dat niet iedere student vermogende ouders heeft en dus met geen mogelijkheid en de studieschuld en een startkapitaal kan opbouwen tenzij hij/zij thuis blijft wonen tot zijn 30e levensjaar.

De woningmarkt zal dus niet opknappen  op korte termijn of middellange termijn. Bovendien zal het ten koste gaan van het consumptiepatroon en dus van de economisch herstel.

Hypotheken anno 2013 voor starters

Ik heb in de afgelopen jaren met regelmaat wat over de woningmarkt en de daarbij behorende hypotheekverstrekking  geschreven.
Daar zaten heel malle veranderingen tussen maar ik denk dat 2013 het hoogtepunt wel heeft bereikt inmiddels.

We schrijven eind 2012 wanneer PVDA en VVD een akkoord bereiken. Een akkoord waarin de VVD haar stoere taal over de hypotheekrente aftrek binnen het uur had ingetrokken.

Rente aftrek over bestaande hypotheken zou vanaf 2014 met 0,5% per jaar worden verminderd. Te beginnen bij 52% tot 38%.
Hier kon ik me wel in vinden omdat het een overzichtelijke termijn betreft.

Wat ze niet direct naar buiten brachten was de tweedeling omdat starters vanaf 2013 alleen nog maar aftrek genieten indien zij kiezen voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

Dat hoefde ook niet omdat ze dat met het lente-akkoord er al doorheen hadden gerommeld.

Starters moeten  dus volledig aflossen hetgeen ze ongeveer 80-100 euro netto in de maand extra kost.
Dat geld komt dus niet meer terug in het economisch systeem, het gaat zo 30 jaar lang de stenen in, te beginnen dit jaar. Dat worden miljarden euro's op termijn die niet meer bij de slijter, bioscoop, vakantie etc worden uitgegeven.

Starters hebben nog een ander probleem. Ze moeten in veel gevallen nu zorgen voor eigen middelen om een deel van de kosten koper te betalen.  Willen ze een WC eend advies gaan ze naar een bank die natuurlijk lagere advieskosten heeft omdat zij toch al geld verdienen via de rente. Willen ze uitgebreide financiële planning  zijn ze duurder uit op de korte termijn bij een onafhankelijk adviseur die  dus vanaf 2013 direct betaald moet worden door de klant. (wel mee te financieren)

Het levelplayingfield dat de Jager had beloofd is er nooit gekomen. Banken en verzekeraars rekenen via  het intermediair dezelfde rente als die ze zelf aan hun klanten aanbieden maar waar ze beduidend minder werk aan hebben. Het intermediair had dus die  hypotheken goedkoper moeten kunnen aanbieden. Banken maken dus gewoon meer marge op die posten. De Jager is niet meer en Dijsselbloem heeft wel wat anders aan zijn hoofd.

Dijsselbloem is gewaarschuwd door de eerste kamer, is gewaarschuwd door RVS en door de VEH.
Dijsselbloem en Blok zouden er serieus naar de aflossingsverplichting kijken maar het schokkende antwoord van Dijsselbloem kwam al spoedig. Hij was bang voor de toorn van Europa.
U en ik weten wel waarom hij zo bang is. Hij zou zomaar een mooi baantje kunnen mislopen.

Komt de woningmarkt uit de slop? Nee hoor, het wordt alleen maar erger.



Je mag dit jaar dus 103% financieren op de waarde van de woning?  Dus als je voordelig hebt aangekocht, bijv een huurwoning met korting van 10% dan kun je dus gewoon wel je KK mee financieren.
Nee hoor.  Volgens de NHG (Nationale Hypotheekgarantie)  is het de laagste van de 2. Dus de aankoopsom is lager? Dan geldt de laagste prijs. Dit staat haaks op het beleid van de tweede kamer waarin het steeds gaat over de waarde van de woning.

Voorbeeld:
taxatiewaarde  volgens (NWWi model) 160.000 euro
Aangekocht voor 150.000 euro
Dan geldt 150.000 euro x 103% + overdrachtsbelasting als maximale verstrekking en niet de 160.000 euro marktwaarde.

Een verbouwing meefinancieren? Alleen over de daadwerkelijke waardestijging.
10.000 verbouwen en 6.000 meerwaarde? Mag je er 4000 zelf bijpassen.

Dit jaar kan men 103%  + overdrachtsbelasting financieren, volgend jaar 102% + Overdrachtsbelasting tot we over 3 jaar op de 100% zitten. Starters die van school afkomen mogen dadelijk eerst 25.0000 euro bij elkaar sparen voor de kosten koper en dan de inrichting en verbouwing  alvorens zich op de woningmarkt te begeven. Dat is een conservatieve schatting.

Ook hiervoor zijn waarschuwingen afgegeven door de bovengenoemde organisaties maar blijkbaar begrijpt de overheid nog steeds niet dat ze zelf geld verdienen aan een goed lopende woningmarkt.

Van veels te veel verstrekken moet het in een vloek en een zucht allemaal worden teruggedraaid.

Honderden miljoenen euro's zijn voor de gewone huiseigenaren in rook opgegaan door het strenge beleid van de overheid waarin de woningprijzen alleen maar verder naar beneden worden gedrukt.
Wijken zullen in de toekomst verpauperen door te weinig onderhoud aan woningen en 800.000 huiseigenaren zitten gevangen in hun eigen huis.
Verlies meefinancieren? Banken maken dat zo goed als onmogelijk.

Het kan nog steeds allemaal zo makkelijk gerepareerd worden maar een beetje inzicht is noodzakelijk.
De 2e kamer snapt werkelijk geen fluit van hypotheekverstrekking. Banken en de overheid zijn de enige die belang hebben bij de annuïteiten hypotheek. Basel 3 akkoord (meer geld op balans) en minder HRA uitkeren.

Als hypotheekgevers (de consument) gewoon hun kosten koper verplicht in 5 jaar lineair aflossen is er niets aan de hand.
Als mensen verbouwingen mee willen financieren kan men kaders bouwen middels afschrijvingen. Bijvoorbeeld:

Aanbouw. gewoon 30 jaar annuiteiten.
Keuken of badkamer, levensduur 10 jaar?   dan in 10 jaar aflossen.

Ik heb tot nu toe alleen de starters genoemd. Voor een ieder die nu nog een woning in de verkoop heeft staan zou ik een herziening van harte aanbevelen. Je woning verkopen is al heel ingewikkeld maar ik weet dat je financiering nog veel ingewikkelder wordt voor je volgende huis. Neem contact op met je adviseur. Wellicht kom je al heel snel tot de conclusie dat je niet meer wilt verhuizen of zelfs kan verhuizen. Beetje zuur als je daar achter komt als je eindelijk na 4 jaar je woning hebt verkocht. Ik gok zo maar dat het er tienduizenden zijn die hun woning gewoon uit de verkoop moeten halen en dat ze dit niet eens weten. ik heb zelf nog geen enkele huiseigenaar met een woning in de verkoop gesproken dus ik vrees dat de informatie nog niet geland is.


Er komt geen eind aan de malaise op de woningmarkt We only just begun. 

 

Zand in de ogen en nog meer zand in de woningmarkt

Waar ik in een vorig Blog schreef over het lente akkoord hebben we nu de duidelijkheid.
Niet het frutselakkoord van de Kunduz coalitie die ons  in 2 dagen tijd  opzadelde met een tweedeling in de markt maar een echt doordacht akkoord van de PVDA en de VVD, u weet wel, die partij die als slogan om stemmers te lokken heel hard riep: "Handen af van de hypotheekrente"

Toen ik de plannen vorige week op het internet zag dacht ik dat het allemaal wel meeviel.
Ik was niet buiten zinnen dat er langzaam maar zeker een wat minder mocht worden afgetrokken omdat er immers ook een voordeel in de inkomstenbelasting tegenover staat.

Grootverdieners met een mega hoge hypotheek zullen hierover overigens heel anders over denken maar  het gros van het volk heeft hier op de korte termijn helemaal niet zo veel last van.

Bovendien hebben we duidelijkheid, een lange termijn visie wat het vertrouwen in de woningmarkt kan versterken maar......

Er zit een heel dikke adder onder het gras.

Het frutselakkoord  uit het Lente akkoord is er niet uitgehaald en wat houdt dat nu in?

Er gaat een tweedeling plaats vinden waarvan het CPB aangeeft dat zij niet zeker is dat dit voor de rechter stand gaat houden.

De regering gaat nieuwkomers op de markt  alleen hypotheekrente laten aftrekken indien zij kiezen voor een annuïteiten hypotheek die volledig zal moeten worden afgelost in 30 jaar.
Deze nieuwkomers mogen nog maar 103% financieren + overdrachtsbelasting in een nieuwe wereld waarin adviseurs alleen nog maar rechtstreeks door de klant betaald mag worden en provisie verboden is.

Waar dit jaar nog 104% + overdrachtsbelasting mag worden gefinancieerd  en 40% van de hypotheek aflosvrij mag zijn zal de starter vanaf 2013 bij een normale hypotheek 80 tot 120 euro netto duurder uit zijn omdat de hele schuld moet worden afgelost via een annuïteit

Dit houdt in dat bij een normaal huishouden het netto besteedbaar inkomen direct met zo'n 900 tot 1.200 euro per jaar  afneemt buiten alle andere lastenverzwaringen die onze overheid oplegt.

Het zal de leencapaciteit nog verder doen afnemen omdat de verstrekkingsnormen van de NHG verlaagt zullen worden op basis van het NIBUD

Een lagere leencapaciteit zal weer lagere huizenprijzen tot gevolg hebben. Nu al staan bijna 1 miljoen huishoudens onder water. Mensen krijgen daarvoor een "compensatie" van de overheid.
Men mag 5 jaar lang zijn restschuld aftrekken. Helaas pindakaas is er nu al geen bank die een fijne regeling tot het meefinancieren kent en die zal er met een termijn van slechts 5 jaar ook niet komen.

Op het moment van schrijven is dit de informatie die we kunnen filteren uit het sumiere verhaal omtrent de woningmarkt en hypotheken.

Veel vakgenoten hebben de hoop gehad dat de regering zo verstandig  zou zijn de 100 % annuïteiten aflossing er weer uit te halen teneinde de woningmarkt weer wat op gang te helpen.

 U hoort namelijk ook niets in het regeerakkoord over  2013, alleen over het deel dat de HRA per 2014 wat wordt beperkt is iets naar buiten gekomen
Het is dus veel erger dan het rookgordijn dat nu naar buiten wordt gebracht.

De regering zal moeten begrijpen dat aan de woningmarkt een enorme batterij aan bedrijfstakken kleeft.
van Notarissen, intermediairs, makelaars, woningboulevards, aannemers,  industrie, bouwmarkten enz enz.

De ingrepen die nu worden gemaakt kost de burger geld maar ook loopt de overheid via de btw inkomsten en belastingen van de bedrijven mis en los daarvan zien mensen de waarde van hun onroerend goed verdampen juist door het ingrijpen van de overheid.

Er valt niets positiefs te melden in dit hele verhaal. Op de lange termijn, zegge 31 jaar zullen we de eerste 50'ers hebben met een afbetaalde hypotheek, keurig in 30 jaar afgelost. Al dat geld zit in hun stenen. Tegen die tijd zullen ze dat geld wel nodig hebben omdat alle pensioenfondsen naar de knoppen zijn en wellicht is dat de achterliggende gedachte van de overheid. Zij noemen het namelijk een duurzaam akkoord.

Hypotheekregels en Woningmarkt 2013

Onzekerheid op de woningmarkt komt voort uit de meest gestelde vraag door de consument, die nog wel de moeite neemt om zich te laten informeren over de mogelijkheden van het aankopen van een huis en de bijbehorende hypotheek: "Wat gaan ze met de hypotheekrente doen?"

Bij het gebrek aan een glazen bol hou ik me uiteraard het liefst buiten deze helaas als 20 jaar durende onvermijdelijke discussie.

De linkerkant van de politiek pleitte hier al heel lang voor en vaak werd er dan een zin gebruikt om dat kenbaar te maken. De afschaffing van de Hypotheekrente. Punt.

Ik kon daar alleen over zeggen dat het geleidelijk zou gaan en dat het onmogelijk was om dat in een keer te doen omdat het een lastenverzwaring van 300 euro gemiddeld per maand zou geven per huishouden en ik dat niet zag gebeuren zonder een combinatie te maken met een ander belastingsysteem.

Koffiedik kijken dus tot het Catshuisberaad. Ik ben zelf erg nieuwsgierig wat er gebeurd zou zijn met betrekking tot dit onderwerp als dat beraad wel geslaagd zou zijn geweest.

Het beraad is niet geslaagd en men heeft een pact gesloten met andere partijen die hervormingen niet uit de weg gaan.
In 2 dagen tijd heeft men dapper spijkers met koppen geslagen en een beslissing genomen, waarmee eindelijk inzicht in de lange termijn is gegeven. Dat op zich was noodzakelijk want het niet weten waar je aan toe bent als consument heeft velen ervan weerhouden een beslissing te nemen om al of niet aan te kopen.

Tot zover het goede nieuws.

De nieuwe realiteit is dat, en hiermee begeeft ik me nog een beetje op glad ijs omdat de puntjes nog niet zijn ingevuld. het nog moeilijker wordt een huis aan te schaffen  en deze zonodig een beetje op te knappen.

Wat is men van plan en wat zijn de consequenties?

De overdrachtsbelasting blijft op 2% , dit was 6% en was altijd al de grootste kostenpost binnen de kosten koper.

Nieuwe financieringen vanaf 1-1-2013 moeten volledig worden afgelost, over aflosvrije gedeeltes mag men geen hypotheekrente meer aftrekken.
De aflossing moet minimaal annuïtair  plaats vinden. Dat lijkt in te houden dat u mag kiezen voor lineaire aflossing of annuitaire aflossing.
Hiermee zou de bankspaarhypotheek en de spaarhypotheek direct komen te vervallen. (uitgestelde aflossingen teneinde het belastingvoordeel maximaal te houden).
Banken kunnen dan gelijk hun miljoeneninvesteringen weer afschrijven die het gekost heeft om de bankspaarhypotheken in te regelen. (gaat u ook nog betalen)

Bij een hypotheek van 230.000 euro betekent annuïtaire aflossing dat men na 30 jaar tussen de 30.000 en 40.000 euro meer netto heeft betaald. ( Het precieze getal zit niet in mijn hoofd op dit moment maar zal ik nog als toevoeging aanvullen komende week)


Voor bestaande leningen geldt dat deze volgens de huidige regelgeving worden behandeld.
Gaat u na 2013 verhuizen geldt voor de hypotheek die u dan heeft dat alleen het meerdere dat u er dan bijleent onder de nieuwe regelgeving valt. Dus volledige annuïtaire aflossing.

Daarnaast mag er nu nog 104% van de waarde van de woning worden geleend exclusief overdrachtsbelasting. Dit zal geleidelijk worden afgebouwd naar 100% van de waarde van de woning.

Het gevolg hiervan zal naar mijn idee zijn dat er dit jaar zodra bekend wordt bij het grote publiek dat er een grote vraag zal ontstaan dit jaar naar nieuwe hypotheken teneinde onder de huidige regeling te vallen.

Dat moet ook wel omdat het een aanzienlijke besparing gaat opleveren in de beurs van de consument.
Daarnaast wordt het in de toekomst ook onmogelijk voor starters om zonder eigen geld een woning aan te schaffen.

Starters die van school komen zullen eerst vermogen moeten opbouwen of geld van ouders moeten krijgen om in aanmerking te komen voor een koopwoning en bijbehorende  financiering.
Ook de verbouwing en de kosten voor het advies (1-1-013) zullen op termijn volledig door klanten zelf betaald moeten worden. (of deze kosten nog eenmalig volledig aftrekbaar zijn is op dit moment nog niet ingevuld of bekend gemaakt)


Ik verwacht dat de branche organisaties, VEH en de bouwsector nog fel zullen tegensputteren maar of dat deze rigoureuze plannen zal tegenhouden is de grote vraag.

Er moest duidelijkheid komen en die is er nu min of meer.

Wat volledig buiten beschouwing wordt gelaten, keer op keer, is dat Zalm in 2001 al een stevige beperking heeft gedaan op de HRA. Iedere hypotheek was op dat moment nog maar 30 jaar lang aftrekbaar en daarna niet meer. Ik hoor niemand daar meer over.

De consument zal de hand op de knip gaan houden door het totaalpakket aan lastenverzwaringen op andere zaken  want ze zullen ook moeten sparen voor woningonderhoud.

Vanaf de Hypotheekverstrekker, het Intermediair, de notaris, de bouwmarkt, de aannemer, de keukenzaken, badkamerzaken, meubelzaken.en alles wat u nog meer kunt verzinnen met betrekking tot een woning  zullen een zware toekomst tegemoet gaan.


Het moet iets meer dan 5 miljard gaan opleveren. Zelf denk ik dat dit plan veel meer gaat kosten dan het oplevert en veel huiseigenaren echt in de problemen gaat komen.

Mijn conclusie is dan ook dat de woningmarkt dit jaar een enorme boost zal krijgen 

om vervolgens een waanzinnige dip te krijgen die jaren gaat duren. 

Oversluiten is gewoon toegestaan en mogelijk mits>>>>

Dat de AFM in al haar wijsheid heeft ingegrepen is een ieder wel duidelijk geworden. Dat het niet beter is geworden weten veel mensen nog niet maar het algemeen besef, dat het moeilijk is een hypotheek te verkrijgen is wel de winst die ze geboekt hebben. mensen nemen geld lenen weer serieuzer, als ze dat al niet deden.

Vandaag weer een bericht in de krant dat oversluiten van een hypotheek niet meer kan. Onzin en soms ook een gewoon waar, maar dat is niet anders dan het voorheen al was.

Veel wollig taalgebruik en stemmingmakerij (Noord-Koreaanse toestanden) Kom op zeg.
Een aantal zaken op een rijtje, voel u vrij om nog aanvullende vragen te stellen want ik grossier niet in vrije tijd op het moment.

Oversluiten is gewoon mogelijk als u aan de spelregels kunt voldoen. De 6 jaarscontracten die afliepen kriigen inderdaad een prijsstijging om hun oren omdat de rente nu eenmaal hoger staat op dit moment. De kortingen die Rabo ING SNS gaven op de eerste rentevastperiode ook omschreven in hun offertes leiden er toe dat ze zelfs meer extra gaan betalen omdat zij een hogere rente krijgen dan nieuwe sluiters. Klanten zijn overigens zwart op wit op die kortingen geattendeerd alleen hebben gekozen voor de korte termijn korting,

De mensen die niet kunnen oversluiten hebben of geen overwaarde op hun woning (woningen laatste 6 jaar niet gestegen maar gelijk of gedaald) of hebben door de zwaardere regels van AFM en De Jager niet voldoende leencapaciteit.

klanten die voldoende overwaarde op hun woning hebben en voldoende inkomen zouden kunnen overwegen over te sluiten.
let daarbij goed op dat je de kosten terug moet kunnen verdienen in de komende rentevastperiode.

Een veel enger probleem is dat banken en verzekeraars allemaal de gedragscode van de AFM prefereren boven de alom bekende NHG. Zij kunnen deze gedragscode op eigen manier interpreteren en dat hebben ze allemaal op hun eigen wijze gedaan ondanks het feit dat NHG garant staat. Alle partijen hebben hun eigen regelgeving opgesteld. Voor intermediars een haast onmogelijk taak om alle mogelijkheden en onmogelijkheden van alle partijen te kunnen inschatten in zaken die niet recht toe recht aan zijn.

De gedragscode staat toe dat klanten het verlies op woning mee financieren op de nieuwe woning. Dat is de enige versoepeling maar u begrijpt al wel: Geen enkele bank die heeft aangegeven die versoepeling op te nemen in voorwaarden. (let wel, dat zeg ik nu omdat ik er nog geen een heb gehoord hierover)


Tot slot antwoord op een vraag van medetwitteraar: De reden waarom je bij Rabo niet tussen steden kunt vergelijken is de volgende. je woont in x en wil verhuizen naar Y Rabo X heeft een betere rente dan Rabo Y maar omdat je woont of gaat wonen in het gebied van Rabo Y mag Rabo Y toestemming geven voor het importeren van de Hypotheek van Rabo X of de rente zelf overnemen of de hypotheek van Rabo X weigeren. Daar heb je mee te maken gehad. Rabo heeft namelijk eigen gebieden en is niet een geheel . De ene Rabo is rijker dan de ander of staat er beter voor of juist niet.


Ik heb lang nog niet alles aangegeven in de Blog maar mensen doen er goed aan zich te laten informeren in de breedte en niet bij voorbaat al te denken dat iets niet kan.

Maak er gebruik van want vanaf 2013 kunt u zich nergens meer kosteloos ende vrijblijvend laten adviseren want provisie is dan verboten!!