1 Augustus is de dag dat ons drukke baasje, JC de Jager, de man die zo druk bezig is met spijkers met koppen te slaan dat hij de wereld wil veranderen op zijn pad naar een betere bestuursfunctie bij een Bank. Hij is geen blijver,volgens eigen zeggen, maar van staatssecretaris Financien door toevalligheden minister van Financien te worden gaat hij voortvarend aan de slag om de hele woning en financieringsmarkt naar de knoppen te helpen.
Een oerwoud aan regels worden opgedrongen. Klanten die moeten betalen voor advisering, of u nu wel of niet koopt.Het vastzetten van de woningmarkt die vanaf de makelaar, de notaris, bouwbedrijven, meubelzaken, Gamma's, aannemers, kortom van grote bedrijven tot het MKB is zijn grote kracht, (dag 19%btw).
Van een minister zou moeten mogen verwachten dat hij/zij een beleid op lange termijn uitstippelt en met alles rekening houdt voordat hij zijn beleid effectueert en juist dat doet hij in zijn geheel niet.
Drukken zaken in het buitenland, Griekenland, houden hem bezig en als secundair probleempje veegt hij het hele bestaande systeem van hypotheken bij elkaar en creëert gedrochten van beleid. Als dit nu uiteindelijk beter zou zijn voor de consument dan zou ik juichend op de banken staan maar er klopt echt helemaal niets van.
Het tijdsbestek waarin alles moet plaats vinden is er een van grote haast. Het resultaat zal een grote chaos zijn met grote hiaten in wet en regelgeving.
Zie hieronder een artikel over 1 Augustus. Als u met vragen blijft zitten is dat niet raar!!
Nieuwe Gedragscode wringt met NHG
Wie zich verdiept in de nieuwe Gedragscode komt tot de conclusie dat nieuwe Gedragscode op veel punten afwijkt van de NHG-normen. Opvallend hierbij is dat de nieuwe Gedragscode op veel punten strenger is dan de NHG-norm. Op grond van de Gedragscode kan in veel gevallen minder geleend worden dan op grond van de NHG normen. Vindt de Financiële Makelaar.
De Tweede Kamer is akkoord gegaan met nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen, die per 1 augustus aanstaande ingaat. Dit heeft tot gevolg dat, m.u.v. de beperkte explain mogelijkheden, de Nibud (NHG)-inkomensnorm van toepassing wordt en dat minimaal de hypotheek boven de helft van de waarde van de woning in 30 jaar moet worden afgelost. Behoudens de maximale financieringsgrens op het onderpand (110 procent, waar NHG 112 procent hanteert), lijkt de Gedragscode in lijn met de NHG-normen. Maar wie verder kijkt, ziet volgens de Financiële Makelaar andere zaken.
Directeur Harry-Jan van Nunen: ‘Met name het feit dat volgens de Gedragscode geen rekening wordt gehouden met opgebouwde waardes in aflossingsproducten is opvallend. Het zijn de banken die hebben gelobbyd voor een verplichte aflossing in 30 jaar i.p.v. de voorgestelde 7 jaar. Een langdurige aflossingsverplichting brengt met zich mee dat consumenten dit fiscaal zullen optimaliseren. Hierdoor is te verwachten dat veel consumenten zullen kiezen voor opbouw in bijvoorbeeld een bankspaarrekening in plaats van een annuïtaire of lineaire aflossing, terwijl bij een verhuizing of verhoging hier geen rekening mee gehouden wordt.
‘Tijdens de eerste gesprekken in de Tweede Kamer is de positie van NHG benoemd. Tijdens de officiële behandeling is deze positie niet meer expliciet aan bod gekomen, maar in zijn aanbiedingsbrief schrijft Minister De Jager dat hij de nieuwe Gedragscode, net als de Nationale Hypotheek Garantie, beschouwt als een goede invulling van de open norm voor verantwoorde (hypothecaire) kredietverstrekking zoals vastgelegd in de Wet op het financieel toezicht.Dat betekent dat er 2 verantwoorden normen zijn, met verschillende inhoud. Kunnen beide normen onafhankelijk van elkaar als comply worden beschouwd of krijgt één van de normen voorrang en wie bepaalt dat? Zolang hier geen helderheid over is, krijgen adviseurs te maken met de vraag wanneer een dossier WFT-comply is? De NHG-norm voor NHG-dossiers, zoals Paul Schuiling van de AFM ook bevestigde op het laatste SEH congres in zijn betoog? Of wordt de Gedragscode de absolute bovengrens, ook voor een lening met NHG en kan een NHG-lening leiden tot een vorm van overkreditering? Welke norm houden aanbieders aan? De NVB stelt, als woordvoeder namens alle aanbieders, dat de Gedragscode leidend is . Dat zou inhouden dat als de NHG-norm meer ruimte biedt dan de Gedragscode, deze ruimte niet kan worden benut.’
Adviseurs en Bemiddelaars krijgen daarnaast te maken met artikel 17 van de Gedragscode waarin is bepaald dat aanbieders schriftelijk overeen moeten komen met bemiddelaars dat zij de Gedragscode naleven. Aanbieders zijn inmiddels overgegaan tot het versturen van overeenkomsten, waarbij de adviseur zich confirmeert aan de Gedragscode.
Van Nunen: ‘De Minister beschouwt NHG als een vorm van verantwoord kredietbeleid. Toch zien we in de praktijk nu al dat aanbieders steeds vaker, over de normen van NHG heen, aanvullende, strengere normen hanteren voor leningen met NHG of bepaalde zaken uitsluiten. Vanuit het oogpunt van een consument is dit al lastig te begrijpen, zeker wanneer de motivatie subjectief of klantspecifiek is. Als leverancier van het geld, hebben de aanbieders de sterkste troef in handen. En zoals uit de reactie van de NVB blijkt, lijken zij bepaald te hebben dat de Gedragscode voorrang krijgt! De vraag is of alle aanbieders deze gedragslijn ook gaan volgen en drukken ze daarmee de NHG-norm weg? Of gaat iedere aanbieder naar eigen inzicht bepalen of en wanneer zij de NHG norm van toepassing verklaart voor NHG leningen. ‘
woensdag 15 juni 2011
donderdag 24 maart 2011
De nieuwe regels van hypotheekverstrekking 1aug 2011
Het wordt alsmaar ingewikkelder maar dit zijn de nieuwe plannen die per 1 augustus worden ingevoerd.
Ik ben erg benieuwd hoe dat moet met verbouwingen want woningverbetering levert niet 1 op 1 waardevermeerdering op van de woning.
Hieronder het bijbehorende artikel dat enige uitleg geeft maarnog lang niet alle vragen beantwoord.
Aanscherping normen hypothecaire kredietverlening
Op 21 maart heeft de minister bekend gemaakt dat hij het voorstel van de NVB tot aanscherping van de regels omtrent hypothecaire kredietverlening via zelfregulering door een aangepaste Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), heeft geaccepteerd. Het is de bedoeling dat de gewijzigde gedragscode per 1 augustus 2011 in werking treedt.
In de aangepaste GHF wordt het te verstrekken hypotheekbedrag gekoppeld aan de waarde van de woning, waarmee een loan-to-value norm wordt ge�ntroduceerd. Hypothecaire financiering mag niet meer bedragen dan 104% van de marktwaarde van de woning. Als er overdrachtsbelasting over de koopprijs van de woning verschuldigd is, wordt het maximale bedrag van de financiering verhoogd tot 110% van de marktwaarde van de woning.
In bepaalde gevallen mag hiervan afgeweken worden, bijvoorbeeld als er bij verkoop van een woning een restschuld is uit hoofde van de hypothecaire financiering van die woning, mag het bedrag van die restschuld bij het verstrekken van een nieuwe hypothecaire financiering worden meegefinancierd. Afwijken mag ook bij het oversluiten van een hypothecaire financiering onder de voorwaarde dat de consument in de woning blijft wonen en de nieuwe hypothecaire financiering niet hoger is dan de af te lossen hypothecaire financiering, vermeerderd met notaris- en taxatiekosten, eventuele afsluitkosten of een door de consument aan een bemiddelaar betaalde vergoeding ter zake van die hypothecaire financiering en een eventueel verschuldigde vergoeding wegens vervroegde aflossing.
Daarnaast wordt in de GHF als voorwaarde opgenomen dat de verstrekte hypotheek voor een bedrag van ten hoogste 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij mag zijn. De voorwaarde zoals aanvankelijk in het Toetskader Hypothecair Krediet van de AFM stond opgenomen, dat het meerdere boven de 100% binnen 7 jaar zou moeten worden afgelost of opgebouwd, vervalt. De OvFD had eerder haar zorgen geuit over deze aflossing binnen 7 jaar omdat die maatregel voor koopstarters tot een enorme stijging van de maandlasten zou hebben geleid.
De nu voorgestelde maatregel zal ook een verhoging van de woonlasten tot gevolg hebben, maar minder ingrijpend dan indien de top binnen 7 jaar had moeten worden afgelost. Deze maatregel zal daarom in combinatie met de hogere financieringslastpercentages en het verdwijnen van de koopsubsidie toch tot gevolg hebben dat starters en mensen met een lager inkomen minder snel een huis kunnen kopen.
De situatie op de woningmarkt blijft (mede daarom) zorgwekkend. De OvFD vindt het jammer dat de minister de aanscherping van de normen ge�soleerd doorvoert en de woningmarkt niet integraal aanpakt met maatregelen die het consumentenvertrouwen versterken. De OvFD denkt daarbij aan een blijvende verhoging van de NHG-grens tot � 350.000 en het afschaffen of verlagen van de overdrachtsbelasting.
De OvFD zal partijen gaan benaderen om gezamenlijk een integraal voorstel te maken.
Ik ben erg benieuwd hoe dat moet met verbouwingen want woningverbetering levert niet 1 op 1 waardevermeerdering op van de woning.
Hieronder het bijbehorende artikel dat enige uitleg geeft maarnog lang niet alle vragen beantwoord.
Aanscherping normen hypothecaire kredietverlening
Op 21 maart heeft de minister bekend gemaakt dat hij het voorstel van de NVB tot aanscherping van de regels omtrent hypothecaire kredietverlening via zelfregulering door een aangepaste Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), heeft geaccepteerd. Het is de bedoeling dat de gewijzigde gedragscode per 1 augustus 2011 in werking treedt.
In de aangepaste GHF wordt het te verstrekken hypotheekbedrag gekoppeld aan de waarde van de woning, waarmee een loan-to-value norm wordt ge�ntroduceerd. Hypothecaire financiering mag niet meer bedragen dan 104% van de marktwaarde van de woning. Als er overdrachtsbelasting over de koopprijs van de woning verschuldigd is, wordt het maximale bedrag van de financiering verhoogd tot 110% van de marktwaarde van de woning.
In bepaalde gevallen mag hiervan afgeweken worden, bijvoorbeeld als er bij verkoop van een woning een restschuld is uit hoofde van de hypothecaire financiering van die woning, mag het bedrag van die restschuld bij het verstrekken van een nieuwe hypothecaire financiering worden meegefinancierd. Afwijken mag ook bij het oversluiten van een hypothecaire financiering onder de voorwaarde dat de consument in de woning blijft wonen en de nieuwe hypothecaire financiering niet hoger is dan de af te lossen hypothecaire financiering, vermeerderd met notaris- en taxatiekosten, eventuele afsluitkosten of een door de consument aan een bemiddelaar betaalde vergoeding ter zake van die hypothecaire financiering en een eventueel verschuldigde vergoeding wegens vervroegde aflossing.
Daarnaast wordt in de GHF als voorwaarde opgenomen dat de verstrekte hypotheek voor een bedrag van ten hoogste 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij mag zijn. De voorwaarde zoals aanvankelijk in het Toetskader Hypothecair Krediet van de AFM stond opgenomen, dat het meerdere boven de 100% binnen 7 jaar zou moeten worden afgelost of opgebouwd, vervalt. De OvFD had eerder haar zorgen geuit over deze aflossing binnen 7 jaar omdat die maatregel voor koopstarters tot een enorme stijging van de maandlasten zou hebben geleid.
De nu voorgestelde maatregel zal ook een verhoging van de woonlasten tot gevolg hebben, maar minder ingrijpend dan indien de top binnen 7 jaar had moeten worden afgelost. Deze maatregel zal daarom in combinatie met de hogere financieringslastpercentages en het verdwijnen van de koopsubsidie toch tot gevolg hebben dat starters en mensen met een lager inkomen minder snel een huis kunnen kopen.
De situatie op de woningmarkt blijft (mede daarom) zorgwekkend. De OvFD vindt het jammer dat de minister de aanscherping van de normen ge�soleerd doorvoert en de woningmarkt niet integraal aanpakt met maatregelen die het consumentenvertrouwen versterken. De OvFD denkt daarbij aan een blijvende verhoging van de NHG-grens tot � 350.000 en het afschaffen of verlagen van de overdrachtsbelasting.
De OvFD zal partijen gaan benaderen om gezamenlijk een integraal voorstel te maken.
zaterdag 5 maart 2011
Woekerpolis
za 05 mrt 2011, 19:26
Verzekeraars bieden woekerpolisklant soelaas
HILVERSUM (AFN) - Verzekeraars zijn bereid klanten met een woekerpolis tegemoet te komen, bleek zaterdag uit een uitzending van tv-programma Kassa. Zes grote verzekeraars hebben aan het programma gemeld dat zij hun klanten een goedkoper product aanbieden. Ook heeft het gros van deze verzekeraars beloofd dat klanten zonder boete hun woekerpolis kunnen beëindigen.
Veel Nederlanders sloten in het verleden een polis af rond lijfrente en hypotheken waarbij de uit te keren bedragen afhankelijk zijn van de opbrengsten van beleggingen. Daarin bleken onredelijk hoge kosten te zijn verwerkt, waarvoor de polishouders jarenlang moeten opdraaien.
Tot nu toe vonden verzekeraars dat een eerder afgesproken compensatieregeling voldoende is om de hoge kosten van woekerpolissen te compenseren. Ze stonden daarbij onder grote druk van de media en de politiek, die vonden dat mensen er met deze regeling alsnog bekaaid vanaf kwamen.
Kassa stelt dat de rol van de tussenpersonen, die de polissen moeten afsluiten, nog altijd discutabel is. Veel tussenpersonen hebben fors verdiend aan het verkopen van woekerpolissen, maar laten klanten die nu aankloppen voor een overstap opnieuw betalen voor dienstverlening. ,,Dat is niet in lijn met de zorgplicht die de tussenpersonen hebben'', zei financieel analyst Kapé Breukelaar in Kassa.
__________________________________________________________________________________________________________________________
Als je bovenstaand artikel leest en met name de rol van tussenpersonen dan is het waar dat er een flinke vergoeding is uitgekeerd voor bovenstaande polissen.
Wat voor het gemak vergeten wordt te vermelden door de zgn financieel analyst Kape Brreukelaar dat er op deze polissen een langdurig terugboekrisico is neergelegd voor de TP dat over minimaal 10 jaar loopt bij bepaalde producten. Tussenpersonen moeten dus bij opzegging geld teruggeven aan de verzekeraar.
Daarnaast heeft de overheid de verdiensten van de tussenpersoon de laatste 5 jaar compleet veranderd.
Op dit moment wordt van iedere 100 euro provisie 50 euro euro ingehouden. Die 50 euro wordt in minimaal 10 jaar uitbetaald.
Ook hier geldt nog steeds een terugboekregeling over de volle 100 euro
De directe inkomsten van tussenpersonen zijn dus gehalveerd. probeert u zelf eens in te denken wat voor effect dat zal geven in uw eigen huishouding als de helft van uw inkomen wordt geblokkeerd.
Er komt door deze regeling structureel te weinig geld binnen als men afhankelijk is van provisie. het geblokkeerde geld mag worden aangemerkt als handelsvordering en banken verstrekken kredieten aan de TP tot ongeveer 60% van die openstaande vorderingen. je mag van je eigen omzet lenen bij de bank tegen 7,1% rente.
Omdat de overheid in 2013 ook nog eens volledig provisieverbod gaat instellen moet er volledig op uurtarief worden gewerkt.
Daar kan het intermediair niets aan doen.
IN VERVOLG OP BOVENSTAANDE HET VOLGENDE:
U kunt als klant denken dat dit heel fijn gaat worden maar het houdt gewoon in dat u volledig op uurtarief moet gaan betalen of u nu iets gaat afnemen of niet.
Een gevaar hierbij is dat lager opgeleiden of mensen met een laag inkomen zich steeds slechter laten voorlichten in een markt die alleen maar ingewikkelder wordt. Een hypotheek dossier bestaat tegenwoordig toch al gauw uit 200 a4 tjes met informatie.
De geldwinkels van Jc de Jager zijn al weggehoond door de AFM. Je kunt geen studenten mensen gratis laten adviseren als je kijkt naar de hoeveelheid diploma's en de enorme zorgplicht waaraan de TP moet voldoen.
In mijn optiek zijn de verzekeraars en banken de lachende derde. Zij zouden in theorie de rente kunnen laten zakken maar wie gaat dat checken?
De klant moet in een keer betalen voor een advies. De verwachting is dat dit tussen de 3000 en 4000 euro moet gaan kosten ongeacht de hoogte van de hypotheek anders valt het hele distributiekanaal van de het intermediair weg.
Het intermediair is al een paar jaar verlost van de cowboys en andere idioten die zomaar een kantoortje konden opstarten.
De regels zijn bijzonder hard aangescherpt. partijen als DSB die misbruik maakten van de mogelijkheden die er bestonden zijn failliet gegaan doordat hun systeem niet meer uit kon door verschillende wijzigingen in de regelgeving.
Er wordt keihard gewerkt in de branche die ook af wil van de slechte imago dat zij ook terecht heeft opgelopen.
Gelukkig kan ik in de dagelijkse praktijk meewerken aan het verbeteren van het imago.
Verzekeraars bieden woekerpolisklant soelaas
HILVERSUM (AFN) - Verzekeraars zijn bereid klanten met een woekerpolis tegemoet te komen, bleek zaterdag uit een uitzending van tv-programma Kassa. Zes grote verzekeraars hebben aan het programma gemeld dat zij hun klanten een goedkoper product aanbieden. Ook heeft het gros van deze verzekeraars beloofd dat klanten zonder boete hun woekerpolis kunnen beëindigen.
Veel Nederlanders sloten in het verleden een polis af rond lijfrente en hypotheken waarbij de uit te keren bedragen afhankelijk zijn van de opbrengsten van beleggingen. Daarin bleken onredelijk hoge kosten te zijn verwerkt, waarvoor de polishouders jarenlang moeten opdraaien.
Tot nu toe vonden verzekeraars dat een eerder afgesproken compensatieregeling voldoende is om de hoge kosten van woekerpolissen te compenseren. Ze stonden daarbij onder grote druk van de media en de politiek, die vonden dat mensen er met deze regeling alsnog bekaaid vanaf kwamen.
Kassa stelt dat de rol van de tussenpersonen, die de polissen moeten afsluiten, nog altijd discutabel is. Veel tussenpersonen hebben fors verdiend aan het verkopen van woekerpolissen, maar laten klanten die nu aankloppen voor een overstap opnieuw betalen voor dienstverlening. ,,Dat is niet in lijn met de zorgplicht die de tussenpersonen hebben'', zei financieel analyst Kapé Breukelaar in Kassa.
__________________________________________________________________________________________________________________________
Als je bovenstaand artikel leest en met name de rol van tussenpersonen dan is het waar dat er een flinke vergoeding is uitgekeerd voor bovenstaande polissen.
Wat voor het gemak vergeten wordt te vermelden door de zgn financieel analyst Kape Brreukelaar dat er op deze polissen een langdurig terugboekrisico is neergelegd voor de TP dat over minimaal 10 jaar loopt bij bepaalde producten. Tussenpersonen moeten dus bij opzegging geld teruggeven aan de verzekeraar.
Daarnaast heeft de overheid de verdiensten van de tussenpersoon de laatste 5 jaar compleet veranderd.
Op dit moment wordt van iedere 100 euro provisie 50 euro euro ingehouden. Die 50 euro wordt in minimaal 10 jaar uitbetaald.
Ook hier geldt nog steeds een terugboekregeling over de volle 100 euro
De directe inkomsten van tussenpersonen zijn dus gehalveerd. probeert u zelf eens in te denken wat voor effect dat zal geven in uw eigen huishouding als de helft van uw inkomen wordt geblokkeerd.
Er komt door deze regeling structureel te weinig geld binnen als men afhankelijk is van provisie. het geblokkeerde geld mag worden aangemerkt als handelsvordering en banken verstrekken kredieten aan de TP tot ongeveer 60% van die openstaande vorderingen. je mag van je eigen omzet lenen bij de bank tegen 7,1% rente.
Omdat de overheid in 2013 ook nog eens volledig provisieverbod gaat instellen moet er volledig op uurtarief worden gewerkt.
Daar kan het intermediair niets aan doen.
IN VERVOLG OP BOVENSTAANDE HET VOLGENDE:
U kunt als klant denken dat dit heel fijn gaat worden maar het houdt gewoon in dat u volledig op uurtarief moet gaan betalen of u nu iets gaat afnemen of niet.
Een gevaar hierbij is dat lager opgeleiden of mensen met een laag inkomen zich steeds slechter laten voorlichten in een markt die alleen maar ingewikkelder wordt. Een hypotheek dossier bestaat tegenwoordig toch al gauw uit 200 a4 tjes met informatie.
De geldwinkels van Jc de Jager zijn al weggehoond door de AFM. Je kunt geen studenten mensen gratis laten adviseren als je kijkt naar de hoeveelheid diploma's en de enorme zorgplicht waaraan de TP moet voldoen.
In mijn optiek zijn de verzekeraars en banken de lachende derde. Zij zouden in theorie de rente kunnen laten zakken maar wie gaat dat checken?
De klant moet in een keer betalen voor een advies. De verwachting is dat dit tussen de 3000 en 4000 euro moet gaan kosten ongeacht de hoogte van de hypotheek anders valt het hele distributiekanaal van de het intermediair weg.
Het intermediair is al een paar jaar verlost van de cowboys en andere idioten die zomaar een kantoortje konden opstarten.
De regels zijn bijzonder hard aangescherpt. partijen als DSB die misbruik maakten van de mogelijkheden die er bestonden zijn failliet gegaan doordat hun systeem niet meer uit kon door verschillende wijzigingen in de regelgeving.
Er wordt keihard gewerkt in de branche die ook af wil van de slechte imago dat zij ook terecht heeft opgelopen.
Gelukkig kan ik in de dagelijkse praktijk meewerken aan het verbeteren van het imago.
Namen
Dochter, samenwonend met vriend gaan naar het stadskantoor om hun te verwachten baby te erkennen.
Wat wordt de achternaam van de baby?
NU moet u weten dat dochter een Spaanse achtergrond heeft en haar vriend ook.
Dochter heet Santos-Roa en vriend heet Gomes-Jansen (Nederlandse moeder)
Volgens het Spaanse naamrecht zou het kind van beiden dan Gomes-Santos worden. Deel van de vader wordt overgenomen en achternaam van de moeder komt te vervallen.
Maar we zijn in Nederland, uiteraard. De naam van het kind moet worden: Gomes-Jansen.
Dit is echt volstrekt idioot want wat heeft de moeder van de vriend (de oma) te maken met de naam van het kind?
Volgens de ambtenaar van de BS in Dordrecht is dit de enige manier.
Zijn ze verkeerd geïnformeerd?
Is dit de Nederlandse Logica?
Hoe doen anderen dit oplossen?
Vr gr,
yaco
N.B. De achternamen zijn gefingeerd.
Wat wordt de achternaam van de baby?
NU moet u weten dat dochter een Spaanse achtergrond heeft en haar vriend ook.
Dochter heet Santos-Roa en vriend heet Gomes-Jansen (Nederlandse moeder)
Volgens het Spaanse naamrecht zou het kind van beiden dan Gomes-Santos worden. Deel van de vader wordt overgenomen en achternaam van de moeder komt te vervallen.
Maar we zijn in Nederland, uiteraard. De naam van het kind moet worden: Gomes-Jansen.
Dit is echt volstrekt idioot want wat heeft de moeder van de vriend (de oma) te maken met de naam van het kind?
Volgens de ambtenaar van de BS in Dordrecht is dit de enige manier.
Zijn ze verkeerd geïnformeerd?
Is dit de Nederlandse Logica?
Hoe doen anderen dit oplossen?
Vr gr,
yaco
N.B. De achternamen zijn gefingeerd.
donderdag 30 december 2010
De 7 zonden van de overheid
Wegwijs: huizenmarkt stort in 2011 verder in
Volgens het Wegwijs Kenniscentrum, de researchafdeling die onder meer onderzoek doet naar de gang van zaken op de woningmarkt, wijst alles erop dat woningmarkt na de jaarwisseling afstevent op een zorgwekkende periode. Belangrijkste oorzaken van de demotivatie bij het koperspubliek is volgens Wegwijs de negatieve invloed die overheidsorganen, zoals de AFM, uitoefenen op de huizen- en hypotheekmarkt. Ook uitspraken van minister De Jager en DNB lijken voor een verlammende werking te zorgen. Niet duidelijk is of het kabinet Rutte voldoende doordrongen is van dit zorgelijke vooruitzicht. Hieronder is het hele verhaal te lezen.
Het feit dat het nieuwe kabinet de fiscale aftrek van de hypotheekrente in stand hield, is helemaal naar de achtergrond gedrongen. Van fiscale aftrek is geen sprake bij mensen die onder invloed van de door de AFM voorgestelde regels geen hypotheek kunnen krijgen. Vooral starters zijn daarvan de dupe.
Optreden AFM wellicht te streng
Qua aantal gedwongen verkopen springt de Nederlandse woningmarkt ten opzichte van andere welvarende landen in de wereld er zeer positief uit. Het aantal executies neemt niet spectaculair toe.
Een teken dat de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt in relatie tot het niveau van de Nederlandse inkomens er zeer gezond uitziet. Het is vanuit dit standpunt bezien dan ook de vraag of het zeer strenge optreden van overheidsorganen wel nodig is, mede gezien de grote economische nadelen die deze vorm van optreden oplevert.
Het strenge optreden van de AFM lijkt er mede de oorzaak van te worden dat de waarde van woningen in een groot aantal gevallen zal gaan dalen tot beneden de lopende hypotheeksommen. Hierdoor kunnen banken in moeilijkheden komen bij een voortgaande slechte woningmarkt. Op deze wijze kan de Nederlandse overheid haar eigen kredietcrisis creëren. De stringente politiek waarbij op een geforceerde manier hypotheken worden aangepakt, waarbij voorbij wordt gegaan aan de in het verleden betrouwbaar gebleken eigen financiële inzichten van de Nederlandse geldverstrekkers, is een politiek die bovendien vreemd is aan een kabinet met een liberale signatuur, zoals het kabinet Rutte.
Er zijn zeven belangrijkste oorzaken voor het verder inzakken van de huizenmarkt in 2011:
1. Gedwongen extra aflossing tophypotheken
Op initiatief van de AFM moet per 1 januari 2011 de top van een hypotheek, waarbij naast de koopsom ook de kosten worden meegefinancierd, binnen zeven jaar worden afgelost. Dat betekent in de meeste gevallen dat in zeven jaar tijd de bovenste twaalf procent van de hypotheek moet worden afgelost. Op een gemiddelde hypotheek (circa € 250.000,-) moet dan een bedrag van € 30.000,- aan de bank worden terugbetaald. Hierdoor wordt de netto maandlast in de eerste zeven jaar verhoogd met € 357,-. Deze maatregel raakt juist de starters in de woningmarkt. Zij moeten met een nog beperkt inkomen dit extra bedrag zien op te hoesten. De prijs van een woning zou met meer dan € 100.000,- moeten dalen om die verhoogde maandlast te kunnen compenseren. Zo ver zullen de huizenprijzen niet inzakken. Het gevolg is dat starters afhaken op de markt van koopwoningen
2. Verlaging te verstrekken hypotheeksommen
Sinds kort bemoeit ook het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) zich regelmatig met de verhouding maandlasten/hypotheeksommen. Vanwege de onder 1 genoemde verhoging van de maandlasten constateert het Nibud dat de hypotheeksommen bij starters en sommige doorstromers sterk moeten dalen. Als gevolg van deze nieuwe berekening zijn de hypotheeksommen in relatie tot het inkomen sterk neerwaarts aangepast. Het AFM controleert deze regels en beboet banken bij overtreding. De daling aan hypotheeksom loopt in de tienduizenden euro’s, waardoor het voor velen onmogelijk wordt om een huis te kopen.
3. Geen hogere hypotheek bij sterk stijgende loonschaal
In de voorbije decennia zijn de inkomens van startende kopers met een afgeronde hbo- of academische opleiding binnen vijf jaar zeer fors gestegen, in sommige gevallen tot zo’n tachtig procent. Hypotheekbanken anticipeerden hierop door bij het bepalen van de maximale hypotheeksom uit te gaan van een inkomen dat 30% tot 50% hoger zou komen te liggen. Zelden hebben hieromtrent in de praktijk problemen plaatsgevonden. Desondanks zijn banken en andere geldverstrekkers hierom door de AFM teruggefloten, soms op hardhandige wijze via forse boetes. De AFM staat een verhoging van de hypotheek op basis van een hoger verwacht inkomen onder bepaalde voorwaarden overigens wel toe. Een hogere hypotheeksom wordt mogelijk als de werkgever van de starter via een werkgeversverklaring kan garanderen dat het inkomen van de starter in de komende jaren fors hoger zal liggen. Geen enkele werkgever is daar, gezien de huidige marktomstandigheden, toe bereid. Dit gebaar van de AFM kan derhalve worden beschouwd als een loos gebaar. Als gevolg van de starre houding van de AFM haken veel starters nu af.
4. Doorstroming woningmarkt staakt
Als gevolg van de hypotheekbeperking zoals in de voorgaande punten genoemd, wordt het ook moeilijker voor mensen die al een eigen woning bezitten. Dit geldt zelfs voor degenen die daarop al een overwaarde hebben opgebouwd. Omdat starters niet meer op de woningmarkt terecht kunnen, kunnen ook de huidige eigenaren van potentiële starterswoningen zelf geen nieuwe woning aankopen. Een starter veroorzaakt met de koop van zijn of haar eerste woning een koopgolf van gemiddeld 4,3 woningen. Door het starters zeer moeilijk te maken een woning te kopen, wordt de bijl aan de wortel van de woningmarkt gelegd. Starters zijn goed voor gemiddeld 18,7 procent van het aantal woningaankopen. Het pad effenen voor starters zorgt derhalve voor het oplossen van circa tachtig procent de stagnatie op de woningmarkt.
5. Strengere regels ook voor doorstromers
Omdat het IMF en De Nederlandsche Bank (DNB) menen dat de Nederlandse hypotheken te hoog zijn, zijn de maximale hypotheeksommen ook voor niet-starters neerwaarts aangepast. Het gevolg is dat ook mensen, die al een eigen huis bezitten, moeilijker kunnen doorstromen. Zelfs wanneer doorstromers op hun nieuwe huis een hypotheek nodig hebben die niet hoger is dan de bestaande hypotheek op hun oude huis, dan nog kan de nieuwe hypotheek worden geweigerd omdat men niet aan de zwaardere eisen kan voldoen. Banken durven die nieuwe eisen niet te negeren, ook al heeft de klant al jarenlang bewezen dat hij zijn lasten maandelijks gemakkelijk kan opbrengen. De nieuwe eisen vormen een extra blokkade voor het doorstromen van de woningmarkt.
6. Geldverstrekkers huiverig voor AFM
Banken en verzekeraars blijken angst te hebben voor de AFM. Menige bank heeft, na een terechtwijzing of boete door de AFM, verkondigt dat in tegenstelling tot het oordeel van de AFM een hypotheeksom niet te hoog en de wijze van hypotheekadvisering wel adequaat is geweest. In alle gevallen zagen de geldverstrekkers echter af van een gerechtelijke procedure jegens de AFM, bang als zij zijn voor meerdere tijdrovende controles in de nabije toekomst. ABN Amro, Postbank, ING, Rabobank en SNS Reaal hebben alle al eens te maken gehad met boetes, berispingen of strenge controles door de AFM. Het niet aan de kaak stellen van de besluiten van de AFM zal uiteindelijk leiden tot een voor banken problematische situatie. Door fouten en/of verkeerde marktinzichten van het personeel van de AFM niet te bestrijden, en dus onduidelijkheid te laten bestaan over wat de juiste wijze van hypotheekverstrekking is, zullen banken steeds minder hypotheken durven verstrekken. Uiteindelijk leidt dat tot sterke daling van de woningprijzen, hetgeen uiteindelijk leidt tot onvoldoende waarde van de panden ten opzichte van de hypotheeksommen.
7. Huurbeleid loyaler dan koopbeleid
Merkwaardig is dat bij huurders kennelijk hogere maandlasten worden getolereerd dan bij kopers. Huurders tot € 33.000,- inkomen mogen maandelijkse huurlasten dragen tot € 647,- (2010). Maandelijkse huren gaan voor huurders uiteindelijk verloren. Van de huur blijft geen spaarkapitaal over. Huur is daarom globaal te vergelijken met netto rente (rente minus belastingvoordeel hierover). Om aan € 647,- netto rentelasten te komen kan, op basis van de huidige rentestand, een hypotheek gesloten worden van minimaal € 250.000,-. Een dergelijke hypotheek is voor iemand met een inkomen van € 33.000,- echter niet mogelijk. Zelfs als in een dergelijk geval slechts een hypotheek van € 175.000,- (meer dan 5 maal het inkomen) wordt verstrekt, zal de geldverstrekker naar de biechtstoel van de AFM moeten en een boete riskeren. Het is volstrekt onduidelijk waarom het huurbeleid van het kabinet zo aanzienlijk loyaler is dan het koopbeleid. Voor een koper zonder hypotheek is huren echter geen alternatief. Om in aanmerking te mogen komen voor een huurwoning geldt een wachtlijst van gemiddeld 4,5 jaar. Jonge kopers of huurders vallen hierdoor in een door de overheid gecreëerd gat. Het is de vraag of het huidige kabinet zich dit voldoende realiseert.
Andere zaken die het kopen van een woning bemoeilijken
- Minister Donner heeft plannen om de verkoop van een woning te verbieden als het huis geen energielabel heeft.
- De hypotheekrente is sterk stijgende. Sinds 1 september van dit jaar is de marktrente, waarvan de hypotheekrente is afgeleid, met een vol procent gestegen. Dat zorgt op maandbasis voor een extra rentelast van gemiddeld € 200,-. Gezien de forse tekorten van overheden en de grote leenbehoefte als gevolg daarvan, is de kans op verdere renteverhoging in 2011 aanzienlijk.
- De hogere hypotheekrente zorgt daarnaast voor een verlaging van de maximale hypotheeksommen
- Na het kopen van een woning is er een grotere kans dan voor 2008 dat de waarde van de woning daalt. De gemiddelde prijsstijging sinds 1947 bedraagt 5,1495% per jaar. Historisch gezien liggen de prijzen op dit moment nog circa 8,5 procent te hoog. Dit zorgt voor een afwachtende houding bij kopers.
- Kopers menen de tijd te hebben. De woningvoorraad is enorm. Met een voorraad aan te koop staande woningen van 221.000 en een uitstroom van verkochte woningen per jaar van ongeveer 127.000, duurt het gemiddeld 1 jaar en 10 maanden voordat een woning uiteindelijk de voorraad weer uitstroomt.
Overheidsmaatregelen doorgeslagen
De maatregelen van de overheid om de hoogte van de hypotheeksommen zover te beperken als nu het geval is, lijken te ver doorgeslagen. Dit geldt ook voor de wijze waarop de nieuwe hypotheekdoctrine wordt gehandhaafd. De hypotheekbeperking levert grote schade op aan zowel kopers als verkopers, aan banken en verzekeraars en aan hypotheekadviseurs en makelaars, waarbij faillissementen te verwachten zijn.
De maatregelen leveren echter ook grote schade op aan het kabinet zelf dat grote sommen aan overdrachtsbelasting aan zich ziet voorbijgaan. Vlak voor de kredietcrisis, in 2007, werden nog 201.000 woningen in de bestaande sector verkocht. De afgelopen twee jaar waren dat er 74.000 per jaar minder. Per woningoverdracht ontvangt het kabinet gemiddeld € 15.000,- aan overdrachtsbelasting. Dat betekent voor het kabinet een jaarlijks verlies aan overdrachtsbelasting van ruim een miljard euro. Daarnaast verliest het kabinet ettelijke honderden miljoenen aan andere belastingen die te maken hebben met de kosten van aan- en verbouwingen, verhuizen, het aanschaffen van meubilair etc. etc. Een goed ondersteuningsplan voor starters op de woningmarkt verdient zichzelf terug.
Pas op z’n vroegst in de maand maart van 2011 wordt via de cijfers van het kadaster zichtbaar hoe de woningmarkt zich in de maand januari heeft ontwikkeld. (Wegwijs.nl)
Volgens het Wegwijs Kenniscentrum, de researchafdeling die onder meer onderzoek doet naar de gang van zaken op de woningmarkt, wijst alles erop dat woningmarkt na de jaarwisseling afstevent op een zorgwekkende periode. Belangrijkste oorzaken van de demotivatie bij het koperspubliek is volgens Wegwijs de negatieve invloed die overheidsorganen, zoals de AFM, uitoefenen op de huizen- en hypotheekmarkt. Ook uitspraken van minister De Jager en DNB lijken voor een verlammende werking te zorgen. Niet duidelijk is of het kabinet Rutte voldoende doordrongen is van dit zorgelijke vooruitzicht. Hieronder is het hele verhaal te lezen.
Het feit dat het nieuwe kabinet de fiscale aftrek van de hypotheekrente in stand hield, is helemaal naar de achtergrond gedrongen. Van fiscale aftrek is geen sprake bij mensen die onder invloed van de door de AFM voorgestelde regels geen hypotheek kunnen krijgen. Vooral starters zijn daarvan de dupe.
Optreden AFM wellicht te streng
Qua aantal gedwongen verkopen springt de Nederlandse woningmarkt ten opzichte van andere welvarende landen in de wereld er zeer positief uit. Het aantal executies neemt niet spectaculair toe.
Een teken dat de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt in relatie tot het niveau van de Nederlandse inkomens er zeer gezond uitziet. Het is vanuit dit standpunt bezien dan ook de vraag of het zeer strenge optreden van overheidsorganen wel nodig is, mede gezien de grote economische nadelen die deze vorm van optreden oplevert.
Het strenge optreden van de AFM lijkt er mede de oorzaak van te worden dat de waarde van woningen in een groot aantal gevallen zal gaan dalen tot beneden de lopende hypotheeksommen. Hierdoor kunnen banken in moeilijkheden komen bij een voortgaande slechte woningmarkt. Op deze wijze kan de Nederlandse overheid haar eigen kredietcrisis creëren. De stringente politiek waarbij op een geforceerde manier hypotheken worden aangepakt, waarbij voorbij wordt gegaan aan de in het verleden betrouwbaar gebleken eigen financiële inzichten van de Nederlandse geldverstrekkers, is een politiek die bovendien vreemd is aan een kabinet met een liberale signatuur, zoals het kabinet Rutte.
Er zijn zeven belangrijkste oorzaken voor het verder inzakken van de huizenmarkt in 2011:
1. Gedwongen extra aflossing tophypotheken
Op initiatief van de AFM moet per 1 januari 2011 de top van een hypotheek, waarbij naast de koopsom ook de kosten worden meegefinancierd, binnen zeven jaar worden afgelost. Dat betekent in de meeste gevallen dat in zeven jaar tijd de bovenste twaalf procent van de hypotheek moet worden afgelost. Op een gemiddelde hypotheek (circa € 250.000,-) moet dan een bedrag van € 30.000,- aan de bank worden terugbetaald. Hierdoor wordt de netto maandlast in de eerste zeven jaar verhoogd met € 357,-. Deze maatregel raakt juist de starters in de woningmarkt. Zij moeten met een nog beperkt inkomen dit extra bedrag zien op te hoesten. De prijs van een woning zou met meer dan € 100.000,- moeten dalen om die verhoogde maandlast te kunnen compenseren. Zo ver zullen de huizenprijzen niet inzakken. Het gevolg is dat starters afhaken op de markt van koopwoningen
2. Verlaging te verstrekken hypotheeksommen
Sinds kort bemoeit ook het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) zich regelmatig met de verhouding maandlasten/hypotheeksommen. Vanwege de onder 1 genoemde verhoging van de maandlasten constateert het Nibud dat de hypotheeksommen bij starters en sommige doorstromers sterk moeten dalen. Als gevolg van deze nieuwe berekening zijn de hypotheeksommen in relatie tot het inkomen sterk neerwaarts aangepast. Het AFM controleert deze regels en beboet banken bij overtreding. De daling aan hypotheeksom loopt in de tienduizenden euro’s, waardoor het voor velen onmogelijk wordt om een huis te kopen.
3. Geen hogere hypotheek bij sterk stijgende loonschaal
In de voorbije decennia zijn de inkomens van startende kopers met een afgeronde hbo- of academische opleiding binnen vijf jaar zeer fors gestegen, in sommige gevallen tot zo’n tachtig procent. Hypotheekbanken anticipeerden hierop door bij het bepalen van de maximale hypotheeksom uit te gaan van een inkomen dat 30% tot 50% hoger zou komen te liggen. Zelden hebben hieromtrent in de praktijk problemen plaatsgevonden. Desondanks zijn banken en andere geldverstrekkers hierom door de AFM teruggefloten, soms op hardhandige wijze via forse boetes. De AFM staat een verhoging van de hypotheek op basis van een hoger verwacht inkomen onder bepaalde voorwaarden overigens wel toe. Een hogere hypotheeksom wordt mogelijk als de werkgever van de starter via een werkgeversverklaring kan garanderen dat het inkomen van de starter in de komende jaren fors hoger zal liggen. Geen enkele werkgever is daar, gezien de huidige marktomstandigheden, toe bereid. Dit gebaar van de AFM kan derhalve worden beschouwd als een loos gebaar. Als gevolg van de starre houding van de AFM haken veel starters nu af.
4. Doorstroming woningmarkt staakt
Als gevolg van de hypotheekbeperking zoals in de voorgaande punten genoemd, wordt het ook moeilijker voor mensen die al een eigen woning bezitten. Dit geldt zelfs voor degenen die daarop al een overwaarde hebben opgebouwd. Omdat starters niet meer op de woningmarkt terecht kunnen, kunnen ook de huidige eigenaren van potentiële starterswoningen zelf geen nieuwe woning aankopen. Een starter veroorzaakt met de koop van zijn of haar eerste woning een koopgolf van gemiddeld 4,3 woningen. Door het starters zeer moeilijk te maken een woning te kopen, wordt de bijl aan de wortel van de woningmarkt gelegd. Starters zijn goed voor gemiddeld 18,7 procent van het aantal woningaankopen. Het pad effenen voor starters zorgt derhalve voor het oplossen van circa tachtig procent de stagnatie op de woningmarkt.
5. Strengere regels ook voor doorstromers
Omdat het IMF en De Nederlandsche Bank (DNB) menen dat de Nederlandse hypotheken te hoog zijn, zijn de maximale hypotheeksommen ook voor niet-starters neerwaarts aangepast. Het gevolg is dat ook mensen, die al een eigen huis bezitten, moeilijker kunnen doorstromen. Zelfs wanneer doorstromers op hun nieuwe huis een hypotheek nodig hebben die niet hoger is dan de bestaande hypotheek op hun oude huis, dan nog kan de nieuwe hypotheek worden geweigerd omdat men niet aan de zwaardere eisen kan voldoen. Banken durven die nieuwe eisen niet te negeren, ook al heeft de klant al jarenlang bewezen dat hij zijn lasten maandelijks gemakkelijk kan opbrengen. De nieuwe eisen vormen een extra blokkade voor het doorstromen van de woningmarkt.
6. Geldverstrekkers huiverig voor AFM
Banken en verzekeraars blijken angst te hebben voor de AFM. Menige bank heeft, na een terechtwijzing of boete door de AFM, verkondigt dat in tegenstelling tot het oordeel van de AFM een hypotheeksom niet te hoog en de wijze van hypotheekadvisering wel adequaat is geweest. In alle gevallen zagen de geldverstrekkers echter af van een gerechtelijke procedure jegens de AFM, bang als zij zijn voor meerdere tijdrovende controles in de nabije toekomst. ABN Amro, Postbank, ING, Rabobank en SNS Reaal hebben alle al eens te maken gehad met boetes, berispingen of strenge controles door de AFM. Het niet aan de kaak stellen van de besluiten van de AFM zal uiteindelijk leiden tot een voor banken problematische situatie. Door fouten en/of verkeerde marktinzichten van het personeel van de AFM niet te bestrijden, en dus onduidelijkheid te laten bestaan over wat de juiste wijze van hypotheekverstrekking is, zullen banken steeds minder hypotheken durven verstrekken. Uiteindelijk leidt dat tot sterke daling van de woningprijzen, hetgeen uiteindelijk leidt tot onvoldoende waarde van de panden ten opzichte van de hypotheeksommen.
7. Huurbeleid loyaler dan koopbeleid
Merkwaardig is dat bij huurders kennelijk hogere maandlasten worden getolereerd dan bij kopers. Huurders tot € 33.000,- inkomen mogen maandelijkse huurlasten dragen tot € 647,- (2010). Maandelijkse huren gaan voor huurders uiteindelijk verloren. Van de huur blijft geen spaarkapitaal over. Huur is daarom globaal te vergelijken met netto rente (rente minus belastingvoordeel hierover). Om aan € 647,- netto rentelasten te komen kan, op basis van de huidige rentestand, een hypotheek gesloten worden van minimaal € 250.000,-. Een dergelijke hypotheek is voor iemand met een inkomen van € 33.000,- echter niet mogelijk. Zelfs als in een dergelijk geval slechts een hypotheek van € 175.000,- (meer dan 5 maal het inkomen) wordt verstrekt, zal de geldverstrekker naar de biechtstoel van de AFM moeten en een boete riskeren. Het is volstrekt onduidelijk waarom het huurbeleid van het kabinet zo aanzienlijk loyaler is dan het koopbeleid. Voor een koper zonder hypotheek is huren echter geen alternatief. Om in aanmerking te mogen komen voor een huurwoning geldt een wachtlijst van gemiddeld 4,5 jaar. Jonge kopers of huurders vallen hierdoor in een door de overheid gecreëerd gat. Het is de vraag of het huidige kabinet zich dit voldoende realiseert.
Andere zaken die het kopen van een woning bemoeilijken
- Minister Donner heeft plannen om de verkoop van een woning te verbieden als het huis geen energielabel heeft.
- De hypotheekrente is sterk stijgende. Sinds 1 september van dit jaar is de marktrente, waarvan de hypotheekrente is afgeleid, met een vol procent gestegen. Dat zorgt op maandbasis voor een extra rentelast van gemiddeld € 200,-. Gezien de forse tekorten van overheden en de grote leenbehoefte als gevolg daarvan, is de kans op verdere renteverhoging in 2011 aanzienlijk.
- De hogere hypotheekrente zorgt daarnaast voor een verlaging van de maximale hypotheeksommen
- Na het kopen van een woning is er een grotere kans dan voor 2008 dat de waarde van de woning daalt. De gemiddelde prijsstijging sinds 1947 bedraagt 5,1495% per jaar. Historisch gezien liggen de prijzen op dit moment nog circa 8,5 procent te hoog. Dit zorgt voor een afwachtende houding bij kopers.
- Kopers menen de tijd te hebben. De woningvoorraad is enorm. Met een voorraad aan te koop staande woningen van 221.000 en een uitstroom van verkochte woningen per jaar van ongeveer 127.000, duurt het gemiddeld 1 jaar en 10 maanden voordat een woning uiteindelijk de voorraad weer uitstroomt.
Overheidsmaatregelen doorgeslagen
De maatregelen van de overheid om de hoogte van de hypotheeksommen zover te beperken als nu het geval is, lijken te ver doorgeslagen. Dit geldt ook voor de wijze waarop de nieuwe hypotheekdoctrine wordt gehandhaafd. De hypotheekbeperking levert grote schade op aan zowel kopers als verkopers, aan banken en verzekeraars en aan hypotheekadviseurs en makelaars, waarbij faillissementen te verwachten zijn.
De maatregelen leveren echter ook grote schade op aan het kabinet zelf dat grote sommen aan overdrachtsbelasting aan zich ziet voorbijgaan. Vlak voor de kredietcrisis, in 2007, werden nog 201.000 woningen in de bestaande sector verkocht. De afgelopen twee jaar waren dat er 74.000 per jaar minder. Per woningoverdracht ontvangt het kabinet gemiddeld € 15.000,- aan overdrachtsbelasting. Dat betekent voor het kabinet een jaarlijks verlies aan overdrachtsbelasting van ruim een miljard euro. Daarnaast verliest het kabinet ettelijke honderden miljoenen aan andere belastingen die te maken hebben met de kosten van aan- en verbouwingen, verhuizen, het aanschaffen van meubilair etc. etc. Een goed ondersteuningsplan voor starters op de woningmarkt verdient zichzelf terug.
Pas op z’n vroegst in de maand maart van 2011 wordt via de cijfers van het kadaster zichtbaar hoe de woningmarkt zich in de maand januari heeft ontwikkeld. (Wegwijs.nl)
zaterdag 11 december 2010
De overheid, de AFM en het gebrek aan visie op de woningmarkt
Een van de redenen om voor een rechts kabinet te kiezen moet toch voor veel mensen zijn geweest dat de HRA in stand bleef.
Links heeft het steeds over het afschaffen hiervan maar geven dan verder geen goed beeld hoe het er dan moet uit komen te zien.
De gemiddelde Nederlander ontvangt toch tussen de 3500 en 4500 euro terug op jaarbasis. (draagt minder belasting af)
Ook ik ben er zo een. Ik wil niet ineens met een maandelijkse verhoging van mijn maandlasten met een honderdje of 4 omhoog zien vliegen zonder dat daar iets voor terugkomt.
Veel mensen zullen zelfs direct in grote financiële problemen komen wanneer dit zou gaan gebeuren.
De woningmarkt zit sinds eind 2008 op slot. Dit kwam door de zgn financiële crisis. Dat dit echt nergens op slaat zal u dadelijk blijken aan het eind van deze column.
De speculatie van media, het gezeur over de HRA heeft mensen simpelweg bang gemaakt om te kopen en door te stromen.
Een verminderde vraag tot gevolg doet de rest. Prijsdalingen zijn het gevolg.
8 op de 10 mensen hebben een koopwens.
Banken waren inderdaad voorzichtig met het verstrekken van geld maar iedereen zonder al te veel bijzonderheden kon en kan gewoon een hypotheek krijgen. maar dat waren ze ook voor 2008!!
De grote boosdoener is namelijk onze overheid en het verlengstuk de AFM. Zij claimden en claimen dat banken de mensen met torenhoge schulden opzadelden in het verleden en hier moest maar een paal en perk aan gesteld worden.
De boetes van AFM zijn zo bizar hoog dat banken en verzekeraars nog terughoudender werden.
Banken en verzekeraars die hun eigen geld aan schuldenaars beschikbaar stelden tegen de eigen normeringen kregen op hun kop van de AFM met bijbehorende boetes.
Voorbeeld U mag best 200.000 euro lenen onder NHG met volledige aflossing een maandlast van pak hem beet 900 euro netto met volledige aflossing.
Maar u mag van de AFM geen 260.000 euro aflosvrij lenen met een zelfde maandlast.
Ook niet als u kunt aantonen dat u aan het begin van u werkzame leven staat met bijv een opleiding op WO niveau. en op een later moment kunt aanhaken met aflossing.
Een partij als GMAC liet klanten meer lenen en men kon gaan aflossen na 7 jaar.
De AFM heeft het volledig dichtgeregeld en er is nauwelijks ruimte voor een afspraak tussen de bank en de schuldenaar.
Hans Hoogervorst en kornuiten gingen en gaan echter nog veel verder.
2011, De NHG stelt zijn woonquotes naar beneden bij. Leencapaciteit omlaag.
2011. Zonder NHG moet de top van een hypotheek worden afgelost in 7 jaar of zijn opgebouwd middels bijv een spaarpolis
2011. De AFM maakt zich harder voor nog meer maatregelen.
2011 Er komt geen koopsubsidie meer voor starters.
2013, Dus geen koopsubsidie meer maar wel gesubsidieerde kantoortjes met studenten om basis hypotheekadvies te geven
want in 2013 vindt ook nog eens onderstaande plaats.
2013 het intermediair gaat nog meer op zijn lazer krijgen, provisieverbod op complexe producten.
Klanten moeten direct gaan betalen aan het intermediair en kunnen dus niet meer vrijblijvend overal vergelijken zoals ze dat nu doen.
In plaats van het bestraffen van misbruik van positie wat nu overigens al wel gedaan wordt door de AFM willen zij meer geld van het intermediair om het intermediair en banken op de huid te zitten maar ondertussen draaien ze het zelfde intermediair de nek om door iedereen in kwaad daglicht te stellen. Ook de vele schone kantoren.
De politiek lijkt er niets van te begrijpen want zij positioneren zich op dezelfde manier als de AFM, star, niet nadenkend en brengen de woningmarkt nog verder naar beneden dan waar zij nu is.
De kredietcrisis in Amerika is deels ontstaan doordat Bush in zijn beleid heeft opgenomen dat iedereen een hypotheek moest hebben. U kunt uw naam schrijven u krijgt geld.
Dat is in Nederland nooit aan de orde geweest!! Er moest heel veel worden aangetoond en er was een werkelijke lasten berekening voor nodig.
Onder NHG wordt ook niet gevraagd wat uw hobby is? Ieder weekend op het circuit? 5 keer per jaar op vakantie?
Iedereen die een schuld aangaat om te wonen zal de tering naar de nering moeten zetten.
verstandig omgaan met geld, het schrappen van een vakantie of iets anders.
het zijn keuzes van mensen. Wonen kost geld en is een primaire behoefte.
De overheid infantiliseert mensen. Een partij als DSB, dat had inderdaad verboden moet worden, ook erg goed geluisterd beste overheid. 90% van het intermediair heeft op directe of indirecte wijze kenbaar gemaakt dat deze partij schadelijk was voor haar klanten
U denkt dat de overheid luistert ? Think again.
De woning markt gaat in 2011 verder op slot en dat komt niet door de banken of verzekeraars. Het komt weer af van de mensen die in al hun domheid moeten beslissen over wat u wel en niet mag. De overheid.
Ik had van een rechts kabinet iets beters verwacht maar ook zij zijn voor dit probleem niet de oplossing maar helaas wel de baas blijkbaar.
Links heeft het steeds over het afschaffen hiervan maar geven dan verder geen goed beeld hoe het er dan moet uit komen te zien.
De gemiddelde Nederlander ontvangt toch tussen de 3500 en 4500 euro terug op jaarbasis. (draagt minder belasting af)
Ook ik ben er zo een. Ik wil niet ineens met een maandelijkse verhoging van mijn maandlasten met een honderdje of 4 omhoog zien vliegen zonder dat daar iets voor terugkomt.
Veel mensen zullen zelfs direct in grote financiële problemen komen wanneer dit zou gaan gebeuren.
De woningmarkt zit sinds eind 2008 op slot. Dit kwam door de zgn financiële crisis. Dat dit echt nergens op slaat zal u dadelijk blijken aan het eind van deze column.
De speculatie van media, het gezeur over de HRA heeft mensen simpelweg bang gemaakt om te kopen en door te stromen.
Een verminderde vraag tot gevolg doet de rest. Prijsdalingen zijn het gevolg.
8 op de 10 mensen hebben een koopwens.
Banken waren inderdaad voorzichtig met het verstrekken van geld maar iedereen zonder al te veel bijzonderheden kon en kan gewoon een hypotheek krijgen. maar dat waren ze ook voor 2008!!
De grote boosdoener is namelijk onze overheid en het verlengstuk de AFM. Zij claimden en claimen dat banken de mensen met torenhoge schulden opzadelden in het verleden en hier moest maar een paal en perk aan gesteld worden.
De boetes van AFM zijn zo bizar hoog dat banken en verzekeraars nog terughoudender werden.
Banken en verzekeraars die hun eigen geld aan schuldenaars beschikbaar stelden tegen de eigen normeringen kregen op hun kop van de AFM met bijbehorende boetes.
Voorbeeld U mag best 200.000 euro lenen onder NHG met volledige aflossing een maandlast van pak hem beet 900 euro netto met volledige aflossing.
Maar u mag van de AFM geen 260.000 euro aflosvrij lenen met een zelfde maandlast.
Ook niet als u kunt aantonen dat u aan het begin van u werkzame leven staat met bijv een opleiding op WO niveau. en op een later moment kunt aanhaken met aflossing.
Een partij als GMAC liet klanten meer lenen en men kon gaan aflossen na 7 jaar.
De AFM heeft het volledig dichtgeregeld en er is nauwelijks ruimte voor een afspraak tussen de bank en de schuldenaar.
Hans Hoogervorst en kornuiten gingen en gaan echter nog veel verder.
2011, De NHG stelt zijn woonquotes naar beneden bij. Leencapaciteit omlaag.
2011. Zonder NHG moet de top van een hypotheek worden afgelost in 7 jaar of zijn opgebouwd middels bijv een spaarpolis
2011. De AFM maakt zich harder voor nog meer maatregelen.
2011 Er komt geen koopsubsidie meer voor starters.
2013, Dus geen koopsubsidie meer maar wel gesubsidieerde kantoortjes met studenten om basis hypotheekadvies te geven
want in 2013 vindt ook nog eens onderstaande plaats.
2013 het intermediair gaat nog meer op zijn lazer krijgen, provisieverbod op complexe producten.
Klanten moeten direct gaan betalen aan het intermediair en kunnen dus niet meer vrijblijvend overal vergelijken zoals ze dat nu doen.
In plaats van het bestraffen van misbruik van positie wat nu overigens al wel gedaan wordt door de AFM willen zij meer geld van het intermediair om het intermediair en banken op de huid te zitten maar ondertussen draaien ze het zelfde intermediair de nek om door iedereen in kwaad daglicht te stellen. Ook de vele schone kantoren.
De politiek lijkt er niets van te begrijpen want zij positioneren zich op dezelfde manier als de AFM, star, niet nadenkend en brengen de woningmarkt nog verder naar beneden dan waar zij nu is.
De kredietcrisis in Amerika is deels ontstaan doordat Bush in zijn beleid heeft opgenomen dat iedereen een hypotheek moest hebben. U kunt uw naam schrijven u krijgt geld.
Dat is in Nederland nooit aan de orde geweest!! Er moest heel veel worden aangetoond en er was een werkelijke lasten berekening voor nodig.
Onder NHG wordt ook niet gevraagd wat uw hobby is? Ieder weekend op het circuit? 5 keer per jaar op vakantie?
Iedereen die een schuld aangaat om te wonen zal de tering naar de nering moeten zetten.
verstandig omgaan met geld, het schrappen van een vakantie of iets anders.
het zijn keuzes van mensen. Wonen kost geld en is een primaire behoefte.
De overheid infantiliseert mensen. Een partij als DSB, dat had inderdaad verboden moet worden, ook erg goed geluisterd beste overheid. 90% van het intermediair heeft op directe of indirecte wijze kenbaar gemaakt dat deze partij schadelijk was voor haar klanten
U denkt dat de overheid luistert ? Think again.
De woning markt gaat in 2011 verder op slot en dat komt niet door de banken of verzekeraars. Het komt weer af van de mensen die in al hun domheid moeten beslissen over wat u wel en niet mag. De overheid.
Ik had van een rechts kabinet iets beters verwacht maar ook zij zijn voor dit probleem niet de oplossing maar helaas wel de baas blijkbaar.
donderdag 2 december 2010
Hypotheeknieuws
NHG woonquotes verlaagd
De NHG heeft haar voorwaarden en normen voor 2011 aangepast. Enkele normen zijn versoepeld, maar andere weer aangescherpt.
De volgende normen zijn aangescherpt:
Financieringslasttabellen;
Woonlastenverzekering;
Erfpachtcanon.
Financieringslasttabellen
Over de hele linie zijn de financieringslasttabellen naar beneden bijgesteld. Vooral voor de lagere inkomens heeft dat grote gevolgen. Is er sprake van één inkomen, dan kan tot € 19.000 minder geleend worden. Samenwonenden met beiden een inkomen van € 20.000 kunnen zelfs € 38.000 minder lenen. Voor inkomens vanaf € 25.000 ligt het verschil bij één inkomen tussen de € 5.000 en € 12.000. Bij twee inkomens vanaf € 25.000 loopt het verschil op naar € 14.000. In de vergelijking kun je de uitkomsten terugvinden.
De offertedatum is bepalend of een offerte op basis van normen NHG 2010 of 2011 wordt uitgebracht. Wil je nog gebruik maken van de hogere woonquotes van 2010 zorg er dan voor dat de offerte op tijd wordt aangevraagd. Let op: Vanwege de december drukte is het mogelijk dat aangevraagde offertes niet in 2010 kunnen worden uitgebracht. Hoe maatschappijen hier mee omgaan wordt zo snel mogelijk een overzicht van geplaatst.
Woonlastenverzekering
Een woonlastenverzekering kan niet meer door middel van een eenmalige premiestorting worden meegefinancierd in de lening met Nationale Hypotheek Garantie.
Erfpachtcanon
De erfpachtcanon wordt niet langer in mindering gebracht op het toetsinkomen maar maakt de erfpachtcanon onderdeel uit van de financieringslast. De financieringslast is de financieringslast van de lening, op basis van annuïteiten, vermeerderd met de erfpachtcanon. Dit gezamenlijke bedrag dient te passen binnen de toegestane financieringslast zoals deze behoort bij het toetsinkomen
Verder zijn de NHG kostengrens (€ 350.000 voor aankoop en € 265.000 voor kwaliteitsverbetering) en de borgtochtprovisie (0,55%) ongewijzigd gebleven.
De meest opzienbare versoepelde norm heeft betrekking op het bouwkundig rapport.
Bouwkundig rapport
Bij de aankoop van een appartement met een bouwjaar van 1940 of eerder, is een bouwkundig rapport niet meer verplicht. Tenzij er meer dan 10% van de waarde van de woning aan achterstallig onderhoud is of de taxateur een bouwkundig rapport adviseert. Of indien uit het taxatierapport blijkt dat er een aanschrijving van de gemeente tot herstel van achterstallig onderhoud op de woning rust.
De NHG heeft haar voorwaarden en normen voor 2011 aangepast. Enkele normen zijn versoepeld, maar andere weer aangescherpt.
De volgende normen zijn aangescherpt:
Financieringslasttabellen;
Woonlastenverzekering;
Erfpachtcanon.
Financieringslasttabellen
Over de hele linie zijn de financieringslasttabellen naar beneden bijgesteld. Vooral voor de lagere inkomens heeft dat grote gevolgen. Is er sprake van één inkomen, dan kan tot € 19.000 minder geleend worden. Samenwonenden met beiden een inkomen van € 20.000 kunnen zelfs € 38.000 minder lenen. Voor inkomens vanaf € 25.000 ligt het verschil bij één inkomen tussen de € 5.000 en € 12.000. Bij twee inkomens vanaf € 25.000 loopt het verschil op naar € 14.000. In de vergelijking kun je de uitkomsten terugvinden.
De offertedatum is bepalend of een offerte op basis van normen NHG 2010 of 2011 wordt uitgebracht. Wil je nog gebruik maken van de hogere woonquotes van 2010 zorg er dan voor dat de offerte op tijd wordt aangevraagd. Let op: Vanwege de december drukte is het mogelijk dat aangevraagde offertes niet in 2010 kunnen worden uitgebracht. Hoe maatschappijen hier mee omgaan wordt zo snel mogelijk een overzicht van geplaatst.
Woonlastenverzekering
Een woonlastenverzekering kan niet meer door middel van een eenmalige premiestorting worden meegefinancierd in de lening met Nationale Hypotheek Garantie.
Erfpachtcanon
De erfpachtcanon wordt niet langer in mindering gebracht op het toetsinkomen maar maakt de erfpachtcanon onderdeel uit van de financieringslast. De financieringslast is de financieringslast van de lening, op basis van annuïteiten, vermeerderd met de erfpachtcanon. Dit gezamenlijke bedrag dient te passen binnen de toegestane financieringslast zoals deze behoort bij het toetsinkomen
Verder zijn de NHG kostengrens (€ 350.000 voor aankoop en € 265.000 voor kwaliteitsverbetering) en de borgtochtprovisie (0,55%) ongewijzigd gebleven.
De meest opzienbare versoepelde norm heeft betrekking op het bouwkundig rapport.
Bouwkundig rapport
Bij de aankoop van een appartement met een bouwjaar van 1940 of eerder, is een bouwkundig rapport niet meer verplicht. Tenzij er meer dan 10% van de waarde van de woning aan achterstallig onderhoud is of de taxateur een bouwkundig rapport adviseert. Of indien uit het taxatierapport blijkt dat er een aanschrijving van de gemeente tot herstel van achterstallig onderhoud op de woning rust.
Abonneren op:
Posts (Atom)