Maatwerk nodig bij Hypotheek

De huidige  regels voor hypotheken stroken niet met de wens van de klant en heeft een onwenselijk effect op het economisch systeem.

Nu consumenten nog maar 3% mogen lenen ten opzichte van de marktwaarde moeten consumenten een relatief laag bedrag betalen ten opzichte van hun hypotheek maar in absolute getallen is 3.000 euro voor een normaal huishouden een flink bedrag.
Dit bedrag zal oplopen van 9.000 tot 10.000 euro in 2018.


Het eerste punt dat ik wil aanhalen is het begrip marktwaarde.

Voor de groep verstrekkers A is de taxatiewaarde de marktwaarde. x103%
Voorbeelden van deze groep zijn: NIBC, Argenta, Hypotrust.

Voor de groep geldverstrekkers B is de marktwaarde de aankoopprijs. x 103%
Voorbeelden van deze groep zijn: Aegon, ABN, Obvion

De verstrekkers van groep B benadelen hun klanten omdat deze hierdoor niet een volledige financiering kunnen afsluiten ondanks dat de aangekochte woning in sommige gevallen veel hoger in waarde getaxeerd is dan de aankoopprijs.
Denk hierbij aan de huurwoningen die met 10% korting worden verkocht ten opzichte van de taxatiewaarde.

Als men de logica volgt van de insteek van de overheid die dit malle plan ooit hebben bedacht zou het toch echt de daadwerkelijke waarde van de woning moeten zijn.

Het tweede punt waar consumenten meer en meer tegenaan lopen  zijn de verbouwingen.
Woningen die gedateerd zijn zullen steeds lastiger te slijten zijn omdat alleen de daadwerkelijke waardevermeerdering  mag  worden meegeleend.
Taxateurs nemen ongeveer 60% mee van de som die men gebruikt voor verbouwingen.
(uitzonderingen zijn volumevergrotend meerwerk, dat wordt beter beoordeeld in de praktijk)

Met name bij de groep B verstrekkers  loopt men bij bestaande koopwoningen tegen een behoorlijk gat aan wat men ondanks dat het inkomen het in sommige gevallen ruimschoots toelaat op het onderpand niet kan worden gefinancieerd.


De lachende derde in dit verhaal zijn de verstrekkers die handelen in doorlopende kredieten en persoonlijke leningen. Mensen die ruim voldoende inkomen hebben kunnen het gat dichten met voorgenoemde kredieten waarvan de 2e aftrekbaar is in geval van woonverbetering.

Nadeel is een hogere rente en een kortere looptijd dus een hogere maandlast.

Het spaargeld dat wordt ingebracht , de hogere uitgaven aan een extra (consumptief) krediet zorgt ervoor dat er duizenden en in de toekomst een 10voud daarvan per huishouden verdwijnt uit het economisch systeem voor de komende (15 - 30 jaar).

Dat geld wordt dus niet meer uitgegeven aan de bouwers/installateurs, in  bouwmarkten, meubelwinkels of van mijn part de horeca.

In 2018 zal een starter niet alleen een schuld hebben bij de overheid vanwege zijn studie, 10.000 euro eigen middelen moeten hebben voor zijn hypotheek, zijn woning nog moeten inrichten  ad 15.000 euro. Dat huis moet dan ook nog helemaal "af" zijn anders mag je ook je verbouwing nog deels zelf financieren.

Er lijkt totaal niet nagedacht over de middellange termijn. Dat kan ook haast niet anders omdat dit hele systeem in 48 uur tijd in een lente akkoord in elkaar is gefrutst.

 Het verhaal van Europa was dat de schulden te hoog waren ten opzichte van de woningen. Nederland heeft niet kunnen uitleggen aan Europa dat er tegenover die schulden een enorme berg aan polissen en bankspaarrekeningen  die zorgen voor uitgestelde aflossing tegenover stond.

Op termijn is het een feit dat er veel achterstallig onderhoud gaat komen aan Nederlandse woningen want de vaste lasten en belastingdruk  zijn enorm voor de Nederlandse bevolking.


Nu er dit jaar een meer geavanceerde toetsing is bijgekomen zou het volgende ook mogelijk moeten zijn.

Laat mensen die voldoende inkomen hebben een deel van hun hypotheek versneld aflossen.
Ik denk hierbij aan verbouwingen aan keuken badkamer etc.
Laat bouwkundigen vaststellen wat de economische duur is van deze producten en baseer daar de aflossing op.
Als de levensduur van een keuken 10 jaar is koppel dat leningdeel dan aan een annuitair/lineair deel zodat de keuken in 10 jaar is afbetaald. 
Plaatst men een stenen aanbouw zou dat wel voor 30 jaar mee mogen genomen.
Volledig meefinancieren dus.



Vergis je niet in de hoeveelheid starters.
Afgelopen jaar waren er 70.000 starters op de woningmarkt.
Als deze mensen in 2018  10.000 euro moeten inleggen op hun hypotheek  wordt er 700.000.000 euro
per jaar aan het economisch systeem onttrokken. Geld dat normaliter elders had worden uitgegeven.
147.000.000 aan mogelijke BTW.

Het vergelijk met andere landen waar men ook maar 70 of 80% mag financieren gaat wat mij betreft niet op. In Duitsland loopt dat systeem al decennia lang en weet men niet beter. Bij de geboorte kunnen ouders of grootouders al een spaarrekening openen. Wij hebben dan systeem nooit gekend en zagen nu van dik hout planken om het in 6 jaar tijd om te buigen om Europa te pleasen.

In de woningmarkt gaat enorm veel geld om en het baart mij zorgen dat dit niet de aandacht krijgt van onze overheid die het verdiend.




 


  

Zorgen om Hersteladvies

Het dossier hersteladvies is in volle gang. Een ieder die ooit een beleggingspolis heeft afgesloten is de laatste maanden zo'n beetje gestalkt door zijn/haar verzekeraar.
De brieven die zij hebben verstuurd hebben als doel de klant te laten schrikken zodat hij geprikkeld wordt om contact op te nemen met zijn/haar tussenpersoon.

De AFM wil nu voor eens en altijd afrekenen met de woekerpolisaffaire en heeft grote druk uitgeoefend op de verzekeraars en het intermediair de zaak op te pakken en af te handelen.
Dit is goed en nodig maar:

Een aantal zaken lijken simpeler dan ze in werkelijkheid zijn.

 De laatste 5 jaar zijn bepaald niet lucratief geweest voor een ieder die van de woningmarkt afhankelijk was.
Veel acceptanten en adviseurs zijn ontslagen gedurende de recessie. De inkomensstructuur is fors gewijzigd door het provisieverbod.
Als gevolg hiervan zitten  intermediairs op een minimale bezetting. Aan de kant van de verzekeraars is het al niet veel beter. Doordat er geen nieuwe aanvragen van beleggingspolissen meer komen zijn deze afdelingen ook behoorlijk uitgedund.
Vervolgens moet een bank indien een polis verpand is ook haar zegen nog over de wijziging geven en daar, u raadt het al zijn de afdelingen ook niet gegroeid de afgelopen jaren.

Dat in combinatie met 6.5 miljoen beleggingspolissen is niet bepaald ideaal.

Het wordt echter nog erger als we zien dat er verschillende polissen in omloop zijn.
Verschillende verzekeraars, verschillende fiscale regimes, te weten, pre brede herwaardering-, brede herwaardering-,  KEW-, en Box3- polissen.

We hebben gemerkt dat de fiscale wetgeving niet helemaal sluitend is als het gaat om wat er nu wel en niet mag met een polis.

De verzekeraars hebben andere interpretaties op de wetgeving dan het intermediar en die interpretaties verschillen ook nog eens per verzekeraar die overigens ook doodleuk naar het intermediair verwijzen voor al uw vragen en de verantwoording bij hetzelfde intermediair leggen.
Zelf zijn een aantal verzekeraars teruggekomen op hun eerdere interpretaties en kon het intermediair weer opnieuw aan de slag om het hersteladvies te herstellen.

De belastingdienst heeft nog niet alle vragen ingevuld, die contacten lopen wel maar het zal nog wel even duren voordat dat helemaal duidelijk wordt.

Naast de fiscale wetgeving kennen ook verzekeraars hun beperkingen met betrekking tot polissen.
Soms komt men na het verwijderen van het overlijdensrisicodeel  onder de minimum premie en dat gaat dan niet. Dat bijt echter weer bij de KEW polis waarbij de premie verlaagt moet worden met hetzelfde bedrag als men betaalt aan overlijdensrisico premie.

Dit is overigens ook de kern van het hersteladvies, de overlijdensrisicoverzekering verwijderen uit de beleggingspolis en deze los te sluiten naast de polis. De overlijdensrisicopremie wordt namelijk ieder jaar duurder binnen de polis en  en er blijft steeds minder geld over om te beleggen.
Dit is een van de grote boosdoeners waarom polissen zo slecht renderen.

(Het hersteladvies biedt meerdere mogelijkheden maar daar ga ik hier niet dieper op in)


Het merendeel van de verzekeraars heeft niet op voorhand inzichtelijk gemaakt wat de consequenties zijn van de wijzigingen zodat het intermediair na het gesprek met de klant alle opties moet opvragen bij de verzekeraar.
Reaal is de enige partij die een website heeft gebouwd waarin alle klanten van een intermediair in kaart zijn gebracht en de consequenties van de wijzigingen.


Ik begrijp de AFM volkomen dat zij druk hebben gezet op de verzekeraars het hersteladvies in gang te zetten.

Waar ik als adviseur wel ongelooflijk veel moeite mee heb is dat ik door de verzekeraar volledig verantwoordelijk wordt gehouden te weten of alles wel fiscaal klopt en zij zelf niet fungeren als extra check, dat zij gewoon verwijzen naar het intermediair voor alle vragen en adviezen.
Dat er geen enkele vergoeding vanuit de verzekeraar wordt betaald voor de afhandeling van deze dossiers waar het intermediair meer dan 10 uur werk heeft aan de afhandeling van 1 dossier.
Zet dat naast de fiscale wetgeving die nog niet alle antwoorden heeft, dan kan ik maar tot 1 conclusie komen.
De komende jaren zullen tussenpersonen aansprakelijk worden gesteld voor fiscaal foutieve hersteladviezen.


Voor een goed hersteladvies zal de huidige hypotheek in kaart moeten worden gebracht, een volledige inkomensanalyse voor een klant moeten worden gemaakt wat de gevolgen voor een klant zullen zijn met betrekking tot de alternatieven

De alternatieven, te weten:
Orv los sluiten premie verlagen
Orv los sluiten premie gelijk houden (kan niet in ieder geval)
Omzetten naar banksparen (kan niet in ieder geval)
Omzetten naar nieuwe beleggingspolis (kan niet in ieder geval)
Waarde aflossen op hypotheek en omzetten naar annuïteit.
 Toestemming vragen aan geldverstrekker voor de wijziging. (deze kan weigeren of aanvullende eisen stellen)

Ik heb niet de illusie dat ik met deze column volledig ben geweest, daarvoor is de materie te gecompliceerd.

Ik hoop dat de AFM inmiddels notie heeft genomen van, met name, de fiscale problemen zodat de belastingdienst de gaten in kan vullen. Er wordt in het land echt keihard gewerkt door zowel geldverstrekkers, verzekeraars en het intermediair om zaken netjes af te handelen maar ik maak mij echt zorgen over de nabij toekomst omdat ik met zekerheid kan stellen dat er consumenten de dupe zullen worden van foutief hersteladvies. De  financiële gevolgen zullen per geval in de vele duizenden euro's kunnen lopen.


Fictief rekenvoorbeeld van een beleggingspolis

100 euro premie in een beleggingspolis met ingebouwde overlijdensrisicoverzekering(ORV)

In een maand wordt er 60 euro betaalt aan de orv en 40 euro belegd
Het jaar daarop wordt er per maand 62 euro betaalt aan de orv en 38 euro belegd

enz enz..

Een voorbeeld van herstel is de orv te verwijderen zodat de polis niet verder wordt opgegeten door een oplopende orv premie.
deze wordt dan los gesloten, indien voor hetzelfde bedrag en looptijd en bij dezelfde verzekeraar zijn er geen gezondheidswaarborgen vereist.

Het heden en de nabije toekomst van de woningmarkt

--> Het is dit jaar nog mogelijk om 105% van de waarde van de woning te financieren.
Volgend jaar gaat daar weer een 1% vanaf. Dat houdt in dat consumenten meer eigen geld moeten inbrengen op de hypotheek.
In 2018 bereiken we de 100% financiering. Je koop een huis van 200.000 euro en mag 200.000 euro lenen.
De kosten koper moeten dus uit eigen middelen komen.

Deze eigen inleg is met name voor starters een aanslag op hun vermogen omdat zij naast een eigen inleg op de woning, plusminus 10.000 euro Kosten koper,  vaak nog geld nodig hebben voor inrichting van deze woning. Opknappen van de woning is ook nog maar deels mee te financieren, gemiddeld 60%. Dit zal ten koste gaan van het budget van de starter en van een andere onderdelen die aan de woningmarkt gelieerd zijn. Namelijk de bouwmarkten en inrichtingswinkels.

Er is nog een ander ongewenst effect. Consumenten die voldoende inkomen hebben sluiten massaal,  die groep wordt steeds groter, een consumptief krediet af om een van bovenstaande kosten af te kunnen dekken.

Dat gaat wel ten koste van hun hypotheek leencapaciteit want deze kredieten worden met 2% belast op hun besteedbaar inkomen ten behoeve van de maximale toetsing. ook al zijn de werkelijke lasten vaak maar 1% van de hoofdsom.
De maximale toetsing is overigens volledig afgestemd op het NIBUD en is de laatste jaren alleen maar gedaald.

Je vraagt eigen inbreng van de consument. Het geld dat hij in zijn hypotheek inbrengt  is verloren geld voor de economie. Het wordt namelijk niet meer besteed aan consumptie.

Men leent het meerdere bij een kredietbank zijnde niet een hypotheek, daarmee maken we Europa heel blij, maar de consument is meer kwijt aan maandlasten. Gevolg is dat ook hier het consumptiepatroon weer over langere periode negatief wordt beïnvloed.

Vooral voor starters zit hier een risico aan vast omdat zij na een jaar of 5  gezinsuitbreiding willen/krijgen en de kosten hiermee verder gaan stijgen en het gezinsinkomen verder afneemt, hetzij door kinderopvang, hetzij door parttime werken.

Je kunt van starters, en zeker niet van de hoger opgeleide met een studie schuld, verwachten dat zij en 10.000 euro spaargeld hebben, en 12.000 euro voor een inrichting en dan heb ik het nog niet eens over een noodzakelijk verbouwing in de woning.

Kopen is dus eigenlijk geen optie voor bovenstaand voorbeeld maar huren is geen alternatief. De wachtlijsten zijn lang en de vrije sector waar ze ook al gauw in terecht komen geeft huurlasten tussen de 700 en 1.100 euro. Voor dat geld kun je namelijk best wel een aardig huis kopen.

Er zit in onze woningmarkt een structurele weeffout op een 1e levensbehoefte, namelijk een dak boven je hoofd.

Schenking is een oplossing voor bovenstaande groepen maar niet iedere ouder heeft dat geld.
 Veel oriënteerders op de woningmarkt blijken nauwelijks op de hoogte van al deze regels. In Duitsland beginnen  ouders en/of opa en oma al te sparen voor de kinderen klein kinderen vanaf hun geboorte omdat ze weten dat het er ooit aan zit te komen dat ze flink eigen geld moeten inbrengen op een woning. Hier in Nederland denkt men in 5 jaar tijd de hele boel te kunnen omgooien.
Deze tijd is veels te kort om mensen de mogelijkheid te geven een serieus bedrag bijeen te vergaren om toe te treden op de woningmarkt met een gezond startkapitaal. Dat nog los van het feit dat niet iedere student vermogende ouders heeft en dus met geen mogelijkheid en de studieschuld en een startkapitaal kan opbouwen tenzij hij/zij thuis blijft wonen tot zijn 30e levensjaar.

De woningmarkt zal dus niet opknappen  op korte termijn of middellange termijn. Bovendien zal het ten koste gaan van het consumptiepatroon en dus van de economisch herstel.

Hypotheken anno 2013 voor starters

Ik heb in de afgelopen jaren met regelmaat wat over de woningmarkt en de daarbij behorende hypotheekverstrekking  geschreven.
Daar zaten heel malle veranderingen tussen maar ik denk dat 2013 het hoogtepunt wel heeft bereikt inmiddels.

We schrijven eind 2012 wanneer PVDA en VVD een akkoord bereiken. Een akkoord waarin de VVD haar stoere taal over de hypotheekrente aftrek binnen het uur had ingetrokken.

Rente aftrek over bestaande hypotheken zou vanaf 2014 met 0,5% per jaar worden verminderd. Te beginnen bij 52% tot 38%.
Hier kon ik me wel in vinden omdat het een overzichtelijke termijn betreft.

Wat ze niet direct naar buiten brachten was de tweedeling omdat starters vanaf 2013 alleen nog maar aftrek genieten indien zij kiezen voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

Dat hoefde ook niet omdat ze dat met het lente-akkoord er al doorheen hadden gerommeld.

Starters moeten  dus volledig aflossen hetgeen ze ongeveer 80-100 euro netto in de maand extra kost.
Dat geld komt dus niet meer terug in het economisch systeem, het gaat zo 30 jaar lang de stenen in, te beginnen dit jaar. Dat worden miljarden euro's op termijn die niet meer bij de slijter, bioscoop, vakantie etc worden uitgegeven.

Starters hebben nog een ander probleem. Ze moeten in veel gevallen nu zorgen voor eigen middelen om een deel van de kosten koper te betalen.  Willen ze een WC eend advies gaan ze naar een bank die natuurlijk lagere advieskosten heeft omdat zij toch al geld verdienen via de rente. Willen ze uitgebreide financiële planning  zijn ze duurder uit op de korte termijn bij een onafhankelijk adviseur die  dus vanaf 2013 direct betaald moet worden door de klant. (wel mee te financieren)

Het levelplayingfield dat de Jager had beloofd is er nooit gekomen. Banken en verzekeraars rekenen via  het intermediair dezelfde rente als die ze zelf aan hun klanten aanbieden maar waar ze beduidend minder werk aan hebben. Het intermediair had dus die  hypotheken goedkoper moeten kunnen aanbieden. Banken maken dus gewoon meer marge op die posten. De Jager is niet meer en Dijsselbloem heeft wel wat anders aan zijn hoofd.

Dijsselbloem is gewaarschuwd door de eerste kamer, is gewaarschuwd door RVS en door de VEH.
Dijsselbloem en Blok zouden er serieus naar de aflossingsverplichting kijken maar het schokkende antwoord van Dijsselbloem kwam al spoedig. Hij was bang voor de toorn van Europa.
U en ik weten wel waarom hij zo bang is. Hij zou zomaar een mooi baantje kunnen mislopen.

Komt de woningmarkt uit de slop? Nee hoor, het wordt alleen maar erger.



Je mag dit jaar dus 103% financieren op de waarde van de woning?  Dus als je voordelig hebt aangekocht, bijv een huurwoning met korting van 10% dan kun je dus gewoon wel je KK mee financieren.
Nee hoor.  Volgens de NHG (Nationale Hypotheekgarantie)  is het de laagste van de 2. Dus de aankoopsom is lager? Dan geldt de laagste prijs. Dit staat haaks op het beleid van de tweede kamer waarin het steeds gaat over de waarde van de woning.

Voorbeeld:
taxatiewaarde  volgens (NWWi model) 160.000 euro
Aangekocht voor 150.000 euro
Dan geldt 150.000 euro x 103% + overdrachtsbelasting als maximale verstrekking en niet de 160.000 euro marktwaarde.

Een verbouwing meefinancieren? Alleen over de daadwerkelijke waardestijging.
10.000 verbouwen en 6.000 meerwaarde? Mag je er 4000 zelf bijpassen.

Dit jaar kan men 103%  + overdrachtsbelasting financieren, volgend jaar 102% + Overdrachtsbelasting tot we over 3 jaar op de 100% zitten. Starters die van school afkomen mogen dadelijk eerst 25.0000 euro bij elkaar sparen voor de kosten koper en dan de inrichting en verbouwing  alvorens zich op de woningmarkt te begeven. Dat is een conservatieve schatting.

Ook hiervoor zijn waarschuwingen afgegeven door de bovengenoemde organisaties maar blijkbaar begrijpt de overheid nog steeds niet dat ze zelf geld verdienen aan een goed lopende woningmarkt.

Van veels te veel verstrekken moet het in een vloek en een zucht allemaal worden teruggedraaid.

Honderden miljoenen euro's zijn voor de gewone huiseigenaren in rook opgegaan door het strenge beleid van de overheid waarin de woningprijzen alleen maar verder naar beneden worden gedrukt.
Wijken zullen in de toekomst verpauperen door te weinig onderhoud aan woningen en 800.000 huiseigenaren zitten gevangen in hun eigen huis.
Verlies meefinancieren? Banken maken dat zo goed als onmogelijk.

Het kan nog steeds allemaal zo makkelijk gerepareerd worden maar een beetje inzicht is noodzakelijk.
De 2e kamer snapt werkelijk geen fluit van hypotheekverstrekking. Banken en de overheid zijn de enige die belang hebben bij de annuïteiten hypotheek. Basel 3 akkoord (meer geld op balans) en minder HRA uitkeren.

Als hypotheekgevers (de consument) gewoon hun kosten koper verplicht in 5 jaar lineair aflossen is er niets aan de hand.
Als mensen verbouwingen mee willen financieren kan men kaders bouwen middels afschrijvingen. Bijvoorbeeld:

Aanbouw. gewoon 30 jaar annuiteiten.
Keuken of badkamer, levensduur 10 jaar?   dan in 10 jaar aflossen.

Ik heb tot nu toe alleen de starters genoemd. Voor een ieder die nu nog een woning in de verkoop heeft staan zou ik een herziening van harte aanbevelen. Je woning verkopen is al heel ingewikkeld maar ik weet dat je financiering nog veel ingewikkelder wordt voor je volgende huis. Neem contact op met je adviseur. Wellicht kom je al heel snel tot de conclusie dat je niet meer wilt verhuizen of zelfs kan verhuizen. Beetje zuur als je daar achter komt als je eindelijk na 4 jaar je woning hebt verkocht. Ik gok zo maar dat het er tienduizenden zijn die hun woning gewoon uit de verkoop moeten halen en dat ze dit niet eens weten. ik heb zelf nog geen enkele huiseigenaar met een woning in de verkoop gesproken dus ik vrees dat de informatie nog niet geland is.


Er komt geen eind aan de malaise op de woningmarkt We only just begun. 

 

Zand in de ogen en nog meer zand in de woningmarkt

Waar ik in een vorig Blog schreef over het lente akkoord hebben we nu de duidelijkheid.
Niet het frutselakkoord van de Kunduz coalitie die ons  in 2 dagen tijd  opzadelde met een tweedeling in de markt maar een echt doordacht akkoord van de PVDA en de VVD, u weet wel, die partij die als slogan om stemmers te lokken heel hard riep: "Handen af van de hypotheekrente"

Toen ik de plannen vorige week op het internet zag dacht ik dat het allemaal wel meeviel.
Ik was niet buiten zinnen dat er langzaam maar zeker een wat minder mocht worden afgetrokken omdat er immers ook een voordeel in de inkomstenbelasting tegenover staat.

Grootverdieners met een mega hoge hypotheek zullen hierover overigens heel anders over denken maar  het gros van het volk heeft hier op de korte termijn helemaal niet zo veel last van.

Bovendien hebben we duidelijkheid, een lange termijn visie wat het vertrouwen in de woningmarkt kan versterken maar......

Er zit een heel dikke adder onder het gras.

Het frutselakkoord  uit het Lente akkoord is er niet uitgehaald en wat houdt dat nu in?

Er gaat een tweedeling plaats vinden waarvan het CPB aangeeft dat zij niet zeker is dat dit voor de rechter stand gaat houden.

De regering gaat nieuwkomers op de markt  alleen hypotheekrente laten aftrekken indien zij kiezen voor een annuïteiten hypotheek die volledig zal moeten worden afgelost in 30 jaar.
Deze nieuwkomers mogen nog maar 103% financieren + overdrachtsbelasting in een nieuwe wereld waarin adviseurs alleen nog maar rechtstreeks door de klant betaald mag worden en provisie verboden is.

Waar dit jaar nog 104% + overdrachtsbelasting mag worden gefinancieerd  en 40% van de hypotheek aflosvrij mag zijn zal de starter vanaf 2013 bij een normale hypotheek 80 tot 120 euro netto duurder uit zijn omdat de hele schuld moet worden afgelost via een annuïteit

Dit houdt in dat bij een normaal huishouden het netto besteedbaar inkomen direct met zo'n 900 tot 1.200 euro per jaar  afneemt buiten alle andere lastenverzwaringen die onze overheid oplegt.

Het zal de leencapaciteit nog verder doen afnemen omdat de verstrekkingsnormen van de NHG verlaagt zullen worden op basis van het NIBUD

Een lagere leencapaciteit zal weer lagere huizenprijzen tot gevolg hebben. Nu al staan bijna 1 miljoen huishoudens onder water. Mensen krijgen daarvoor een "compensatie" van de overheid.
Men mag 5 jaar lang zijn restschuld aftrekken. Helaas pindakaas is er nu al geen bank die een fijne regeling tot het meefinancieren kent en die zal er met een termijn van slechts 5 jaar ook niet komen.

Op het moment van schrijven is dit de informatie die we kunnen filteren uit het sumiere verhaal omtrent de woningmarkt en hypotheken.

Veel vakgenoten hebben de hoop gehad dat de regering zo verstandig  zou zijn de 100 % annuïteiten aflossing er weer uit te halen teneinde de woningmarkt weer wat op gang te helpen.

 U hoort namelijk ook niets in het regeerakkoord over  2013, alleen over het deel dat de HRA per 2014 wat wordt beperkt is iets naar buiten gekomen
Het is dus veel erger dan het rookgordijn dat nu naar buiten wordt gebracht.

De regering zal moeten begrijpen dat aan de woningmarkt een enorme batterij aan bedrijfstakken kleeft.
van Notarissen, intermediairs, makelaars, woningboulevards, aannemers,  industrie, bouwmarkten enz enz.

De ingrepen die nu worden gemaakt kost de burger geld maar ook loopt de overheid via de btw inkomsten en belastingen van de bedrijven mis en los daarvan zien mensen de waarde van hun onroerend goed verdampen juist door het ingrijpen van de overheid.

Er valt niets positiefs te melden in dit hele verhaal. Op de lange termijn, zegge 31 jaar zullen we de eerste 50'ers hebben met een afbetaalde hypotheek, keurig in 30 jaar afgelost. Al dat geld zit in hun stenen. Tegen die tijd zullen ze dat geld wel nodig hebben omdat alle pensioenfondsen naar de knoppen zijn en wellicht is dat de achterliggende gedachte van de overheid. Zij noemen het namelijk een duurzaam akkoord.

Hypotheekregels en Woningmarkt 2013

Onzekerheid op de woningmarkt komt voort uit de meest gestelde vraag door de consument, die nog wel de moeite neemt om zich te laten informeren over de mogelijkheden van het aankopen van een huis en de bijbehorende hypotheek: "Wat gaan ze met de hypotheekrente doen?"

Bij het gebrek aan een glazen bol hou ik me uiteraard het liefst buiten deze helaas als 20 jaar durende onvermijdelijke discussie.

De linkerkant van de politiek pleitte hier al heel lang voor en vaak werd er dan een zin gebruikt om dat kenbaar te maken. De afschaffing van de Hypotheekrente. Punt.

Ik kon daar alleen over zeggen dat het geleidelijk zou gaan en dat het onmogelijk was om dat in een keer te doen omdat het een lastenverzwaring van 300 euro gemiddeld per maand zou geven per huishouden en ik dat niet zag gebeuren zonder een combinatie te maken met een ander belastingsysteem.

Koffiedik kijken dus tot het Catshuisberaad. Ik ben zelf erg nieuwsgierig wat er gebeurd zou zijn met betrekking tot dit onderwerp als dat beraad wel geslaagd zou zijn geweest.

Het beraad is niet geslaagd en men heeft een pact gesloten met andere partijen die hervormingen niet uit de weg gaan.
In 2 dagen tijd heeft men dapper spijkers met koppen geslagen en een beslissing genomen, waarmee eindelijk inzicht in de lange termijn is gegeven. Dat op zich was noodzakelijk want het niet weten waar je aan toe bent als consument heeft velen ervan weerhouden een beslissing te nemen om al of niet aan te kopen.

Tot zover het goede nieuws.

De nieuwe realiteit is dat, en hiermee begeeft ik me nog een beetje op glad ijs omdat de puntjes nog niet zijn ingevuld. het nog moeilijker wordt een huis aan te schaffen  en deze zonodig een beetje op te knappen.

Wat is men van plan en wat zijn de consequenties?

De overdrachtsbelasting blijft op 2% , dit was 6% en was altijd al de grootste kostenpost binnen de kosten koper.

Nieuwe financieringen vanaf 1-1-2013 moeten volledig worden afgelost, over aflosvrije gedeeltes mag men geen hypotheekrente meer aftrekken.
De aflossing moet minimaal annuïtair  plaats vinden. Dat lijkt in te houden dat u mag kiezen voor lineaire aflossing of annuitaire aflossing.
Hiermee zou de bankspaarhypotheek en de spaarhypotheek direct komen te vervallen. (uitgestelde aflossingen teneinde het belastingvoordeel maximaal te houden).
Banken kunnen dan gelijk hun miljoeneninvesteringen weer afschrijven die het gekost heeft om de bankspaarhypotheken in te regelen. (gaat u ook nog betalen)

Bij een hypotheek van 230.000 euro betekent annuïtaire aflossing dat men na 30 jaar tussen de 30.000 en 40.000 euro meer netto heeft betaald. ( Het precieze getal zit niet in mijn hoofd op dit moment maar zal ik nog als toevoeging aanvullen komende week)


Voor bestaande leningen geldt dat deze volgens de huidige regelgeving worden behandeld.
Gaat u na 2013 verhuizen geldt voor de hypotheek die u dan heeft dat alleen het meerdere dat u er dan bijleent onder de nieuwe regelgeving valt. Dus volledige annuïtaire aflossing.

Daarnaast mag er nu nog 104% van de waarde van de woning worden geleend exclusief overdrachtsbelasting. Dit zal geleidelijk worden afgebouwd naar 100% van de waarde van de woning.

Het gevolg hiervan zal naar mijn idee zijn dat er dit jaar zodra bekend wordt bij het grote publiek dat er een grote vraag zal ontstaan dit jaar naar nieuwe hypotheken teneinde onder de huidige regeling te vallen.

Dat moet ook wel omdat het een aanzienlijke besparing gaat opleveren in de beurs van de consument.
Daarnaast wordt het in de toekomst ook onmogelijk voor starters om zonder eigen geld een woning aan te schaffen.

Starters die van school komen zullen eerst vermogen moeten opbouwen of geld van ouders moeten krijgen om in aanmerking te komen voor een koopwoning en bijbehorende  financiering.
Ook de verbouwing en de kosten voor het advies (1-1-013) zullen op termijn volledig door klanten zelf betaald moeten worden. (of deze kosten nog eenmalig volledig aftrekbaar zijn is op dit moment nog niet ingevuld of bekend gemaakt)


Ik verwacht dat de branche organisaties, VEH en de bouwsector nog fel zullen tegensputteren maar of dat deze rigoureuze plannen zal tegenhouden is de grote vraag.

Er moest duidelijkheid komen en die is er nu min of meer.

Wat volledig buiten beschouwing wordt gelaten, keer op keer, is dat Zalm in 2001 al een stevige beperking heeft gedaan op de HRA. Iedere hypotheek was op dat moment nog maar 30 jaar lang aftrekbaar en daarna niet meer. Ik hoor niemand daar meer over.

De consument zal de hand op de knip gaan houden door het totaalpakket aan lastenverzwaringen op andere zaken  want ze zullen ook moeten sparen voor woningonderhoud.

Vanaf de Hypotheekverstrekker, het Intermediair, de notaris, de bouwmarkt, de aannemer, de keukenzaken, badkamerzaken, meubelzaken.en alles wat u nog meer kunt verzinnen met betrekking tot een woning  zullen een zware toekomst tegemoet gaan.


Het moet iets meer dan 5 miljard gaan opleveren. Zelf denk ik dat dit plan veel meer gaat kosten dan het oplevert en veel huiseigenaren echt in de problemen gaat komen.

Mijn conclusie is dan ook dat de woningmarkt dit jaar een enorme boost zal krijgen 

om vervolgens een waanzinnige dip te krijgen die jaren gaat duren. 

Oversluiten is gewoon toegestaan en mogelijk mits>>>>

Dat de AFM in al haar wijsheid heeft ingegrepen is een ieder wel duidelijk geworden. Dat het niet beter is geworden weten veel mensen nog niet maar het algemeen besef, dat het moeilijk is een hypotheek te verkrijgen is wel de winst die ze geboekt hebben. mensen nemen geld lenen weer serieuzer, als ze dat al niet deden.

Vandaag weer een bericht in de krant dat oversluiten van een hypotheek niet meer kan. Onzin en soms ook een gewoon waar, maar dat is niet anders dan het voorheen al was.

Veel wollig taalgebruik en stemmingmakerij (Noord-Koreaanse toestanden) Kom op zeg.
Een aantal zaken op een rijtje, voel u vrij om nog aanvullende vragen te stellen want ik grossier niet in vrije tijd op het moment.

Oversluiten is gewoon mogelijk als u aan de spelregels kunt voldoen. De 6 jaarscontracten die afliepen kriigen inderdaad een prijsstijging om hun oren omdat de rente nu eenmaal hoger staat op dit moment. De kortingen die Rabo ING SNS gaven op de eerste rentevastperiode ook omschreven in hun offertes leiden er toe dat ze zelfs meer extra gaan betalen omdat zij een hogere rente krijgen dan nieuwe sluiters. Klanten zijn overigens zwart op wit op die kortingen geattendeerd alleen hebben gekozen voor de korte termijn korting,

De mensen die niet kunnen oversluiten hebben of geen overwaarde op hun woning (woningen laatste 6 jaar niet gestegen maar gelijk of gedaald) of hebben door de zwaardere regels van AFM en De Jager niet voldoende leencapaciteit.

klanten die voldoende overwaarde op hun woning hebben en voldoende inkomen zouden kunnen overwegen over te sluiten.
let daarbij goed op dat je de kosten terug moet kunnen verdienen in de komende rentevastperiode.

Een veel enger probleem is dat banken en verzekeraars allemaal de gedragscode van de AFM prefereren boven de alom bekende NHG. Zij kunnen deze gedragscode op eigen manier interpreteren en dat hebben ze allemaal op hun eigen wijze gedaan ondanks het feit dat NHG garant staat. Alle partijen hebben hun eigen regelgeving opgesteld. Voor intermediars een haast onmogelijk taak om alle mogelijkheden en onmogelijkheden van alle partijen te kunnen inschatten in zaken die niet recht toe recht aan zijn.

De gedragscode staat toe dat klanten het verlies op woning mee financieren op de nieuwe woning. Dat is de enige versoepeling maar u begrijpt al wel: Geen enkele bank die heeft aangegeven die versoepeling op te nemen in voorwaarden. (let wel, dat zeg ik nu omdat ik er nog geen een heb gehoord hierover)


Tot slot antwoord op een vraag van medetwitteraar: De reden waarom je bij Rabo niet tussen steden kunt vergelijken is de volgende. je woont in x en wil verhuizen naar Y Rabo X heeft een betere rente dan Rabo Y maar omdat je woont of gaat wonen in het gebied van Rabo Y mag Rabo Y toestemming geven voor het importeren van de Hypotheek van Rabo X of de rente zelf overnemen of de hypotheek van Rabo X weigeren. Daar heb je mee te maken gehad. Rabo heeft namelijk eigen gebieden en is niet een geheel . De ene Rabo is rijker dan de ander of staat er beter voor of juist niet.


Ik heb lang nog niet alles aangegeven in de Blog maar mensen doen er goed aan zich te laten informeren in de breedte en niet bij voorbaat al te denken dat iets niet kan.

Maak er gebruik van want vanaf 2013 kunt u zich nergens meer kosteloos ende vrijblijvend laten adviseren want provisie is dan verboten!!

De chaos van JC de Jager

1 Augustus is de dag dat ons drukke baasje, JC de Jager, de man die zo druk bezig is met spijkers met koppen te slaan dat hij de wereld wil veranderen op zijn pad naar een betere bestuursfunctie bij een Bank. Hij is geen blijver,volgens eigen zeggen, maar van staatssecretaris Financien door toevalligheden minister van Financien te worden gaat hij voortvarend aan de slag om de hele woning en financieringsmarkt naar de knoppen te helpen.

Een oerwoud aan regels worden opgedrongen. Klanten die moeten betalen voor advisering, of u nu wel of niet koopt.Het vastzetten van de woningmarkt die vanaf de makelaar, de notaris, bouwbedrijven, meubelzaken, Gamma's, aannemers, kortom van grote bedrijven tot het MKB is zijn grote kracht, (dag 19%btw).

Van een minister zou moeten mogen verwachten dat hij/zij een beleid op lange termijn uitstippelt en met alles rekening houdt voordat hij zijn beleid effectueert en juist dat doet hij in zijn geheel niet.

Drukken zaken in het buitenland, Griekenland, houden hem bezig en als secundair probleempje veegt hij het hele bestaande systeem van hypotheken bij elkaar en creëert gedrochten van beleid. Als dit nu uiteindelijk beter zou zijn voor de consument dan zou ik juichend op de banken staan maar er klopt echt helemaal niets van.

Het tijdsbestek waarin alles moet plaats vinden is er een van grote haast. Het resultaat zal een grote chaos zijn met grote hiaten in wet en regelgeving.

Zie hieronder een artikel over 1 Augustus. Als u met vragen blijft zitten is dat niet raar!!





Nieuwe Gedragscode wringt met NHG
Wie zich verdiept in de nieuwe Gedragscode komt tot de conclusie dat nieuwe Gedragscode op veel punten afwijkt van de NHG-normen. Opvallend hierbij is dat de nieuwe Gedragscode op veel punten strenger is dan de NHG-norm. Op grond van de Gedragscode kan in veel gevallen minder geleend worden dan op grond van de NHG normen. Vindt de Financiële Makelaar.
De Tweede Kamer is akkoord gegaan met nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen, die per 1 augustus aanstaande ingaat. Dit heeft tot gevolg dat, m.u.v. de beperkte explain mogelijkheden, de Nibud (NHG)-inkomensnorm van toepassing wordt en dat minimaal de hypotheek boven de helft van de waarde van de woning in 30 jaar moet worden afgelost. Behoudens de maximale financieringsgrens op het onderpand (110 procent, waar NHG 112 procent hanteert), lijkt de Gedragscode in lijn met de NHG-normen. Maar wie verder kijkt, ziet volgens de Financiële Makelaar andere zaken.
Directeur Harry-Jan van Nunen: ‘Met name het feit dat volgens de Gedragscode geen rekening wordt gehouden met opgebouwde waardes in aflossingsproducten is opvallend. Het zijn de banken die hebben gelobbyd voor een verplichte aflossing in 30 jaar i.p.v. de voorgestelde 7 jaar. Een langdurige aflossingsverplichting brengt met zich mee dat consumenten dit fiscaal zullen optimaliseren. Hierdoor is te verwachten dat veel consumenten zullen kiezen voor opbouw in bijvoorbeeld een bankspaarrekening in plaats van een annuïtaire of lineaire aflossing, terwijl bij een verhuizing of verhoging hier geen rekening mee gehouden wordt.
‘Tijdens de eerste gesprekken in de Tweede Kamer is de positie van NHG benoemd. Tijdens de officiële behandeling is deze positie niet meer expliciet aan bod gekomen, maar in zijn aanbiedingsbrief schrijft Minister De Jager dat hij de nieuwe Gedragscode, net als de Nationale Hypotheek Garantie, beschouwt als een goede invulling van de open norm voor verantwoorde (hypothecaire) kredietverstrekking zoals vastgelegd in de Wet op het financieel toezicht.Dat betekent dat er 2 verantwoorden normen zijn, met verschillende inhoud. Kunnen beide normen onafhankelijk van elkaar als comply worden beschouwd of krijgt één van de normen voorrang en wie bepaalt dat? Zolang hier geen helderheid over is, krijgen adviseurs te maken met de vraag wanneer een dossier WFT-comply is? De NHG-norm voor NHG-dossiers, zoals Paul Schuiling van de AFM ook bevestigde op het laatste SEH congres in zijn betoog? Of wordt de Gedragscode de absolute bovengrens, ook voor een lening met NHG en kan een NHG-lening leiden tot een vorm van overkreditering? Welke norm houden aanbieders aan? De NVB stelt, als woordvoeder namens alle aanbieders, dat de Gedragscode leidend is . Dat zou inhouden dat als de NHG-norm meer ruimte biedt dan de Gedragscode, deze ruimte niet kan worden benut.’
Adviseurs en Bemiddelaars krijgen daarnaast te maken met artikel 17 van de Gedragscode waarin is bepaald dat aanbieders schriftelijk overeen moeten komen met bemiddelaars dat zij de Gedragscode naleven. Aanbieders zijn inmiddels overgegaan tot het versturen van overeenkomsten, waarbij de adviseur zich confirmeert aan de Gedragscode.
Van Nunen: ‘De Minister beschouwt NHG als een vorm van verantwoord kredietbeleid. Toch zien we in de praktijk nu al dat aanbieders steeds vaker, over de normen van NHG heen, aanvullende, strengere normen hanteren voor leningen met NHG of bepaalde zaken uitsluiten. Vanuit het oogpunt van een consument is dit al lastig te begrijpen, zeker wanneer de motivatie subjectief of klantspecifiek is. Als leverancier van het geld, hebben de aanbieders de sterkste troef in handen. En zoals uit de reactie van de NVB blijkt, lijken zij bepaald te hebben dat de Gedragscode voorrang krijgt! De vraag is of alle aanbieders deze gedragslijn ook gaan volgen en drukken ze daarmee de NHG-norm weg? Of gaat iedere aanbieder naar eigen inzicht bepalen of en wanneer zij de NHG norm van toepassing verklaart voor NHG leningen. ‘

De nieuwe regels van hypotheekverstrekking 1aug 2011

Het wordt alsmaar ingewikkelder maar dit zijn de nieuwe plannen die per 1 augustus worden ingevoerd.

Ik ben erg benieuwd hoe dat moet met verbouwingen want woningverbetering levert niet 1 op 1 waardevermeerdering op van de woning.

Hieronder het bijbehorende artikel dat enige uitleg geeft maarnog lang niet alle vragen beantwoord.


Aanscherping normen hypothecaire kredietverlening

Op 21 maart heeft de minister bekend gemaakt dat hij het voorstel van de NVB tot aanscherping van de regels omtrent hypothecaire kredietverlening via zelfregulering door een aangepaste Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF),  heeft geaccepteerd. Het is de bedoeling dat de gewijzigde gedragscode per 1 augustus 2011 in werking treedt.


In de aangepaste GHF wordt het te verstrekken hypotheekbedrag gekoppeld aan de waarde van de woning, waarmee een loan-to-value norm wordt ge�ntroduceerd. Hypothecaire financiering mag niet meer bedragen dan 104% van de marktwaarde van de woning. Als er overdrachtsbelasting over de koopprijs van de woning verschuldigd is, wordt het maximale bedrag van de financiering verhoogd tot 110% van de marktwaarde van de woning.

In bepaalde gevallen mag hiervan afgeweken worden, bijvoorbeeld als er bij verkoop van een woning een restschuld is uit hoofde van de hypothecaire financiering van die woning, mag het bedrag van die restschuld bij het verstrekken van een nieuwe hypothecaire financiering worden meegefinancierd. Afwijken mag ook bij het oversluiten van een hypothecaire financiering onder de voorwaarde dat de consument in de woning blijft wonen en de nieuwe hypothecaire financiering niet hoger is dan de af te lossen hypothecaire financiering, vermeerderd met notaris- en taxatiekosten, eventuele afsluitkosten of een door de consument aan een bemiddelaar betaalde vergoeding ter zake van die hypothecaire financiering en een eventueel verschuldigde vergoeding wegens vervroegde aflossing.

Daarnaast wordt in de GHF als voorwaarde opgenomen dat de verstrekte hypotheek voor een bedrag van ten hoogste 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij mag zijn. De voorwaarde zoals aanvankelijk in het Toetskader Hypothecair Krediet van de AFM stond opgenomen, dat het meerdere boven de 100% binnen 7 jaar zou moeten worden afgelost of opgebouwd, vervalt. De OvFD had eerder haar zorgen geuit over deze aflossing binnen 7 jaar omdat die maatregel voor koopstarters tot een enorme stijging van de maandlasten zou hebben geleid.

De nu voorgestelde maatregel zal ook een verhoging van de woonlasten tot gevolg hebben, maar minder ingrijpend dan indien de top binnen 7 jaar had moeten worden afgelost. Deze maatregel zal daarom in combinatie met de hogere financieringslastpercentages en het verdwijnen van de koopsubsidie toch tot gevolg hebben dat starters en mensen met een lager inkomen minder snel een huis kunnen kopen. 

De situatie op de woningmarkt blijft (mede daarom) zorgwekkend. De OvFD vindt het jammer dat de minister de aanscherping van de normen ge�soleerd doorvoert en de woningmarkt niet integraal aanpakt met maatregelen die het consumentenvertrouwen versterken. De OvFD denkt daarbij aan een blijvende verhoging van de NHG-grens tot � 350.000 en het afschaffen of verlagen van de overdrachtsbelasting.

De OvFD zal partijen gaan benaderen om gezamenlijk een integraal voorstel te maken.

Woekerpolis

za 05 mrt 2011, 19:26
Verzekeraars bieden woekerpolisklant soelaas
HILVERSUM (AFN) - Verzekeraars zijn bereid klanten met een woekerpolis tegemoet te komen, bleek zaterdag uit een uitzending van tv-programma Kassa. Zes grote verzekeraars hebben aan het programma gemeld dat zij hun klanten een goedkoper product aanbieden. Ook heeft het gros van deze verzekeraars beloofd dat klanten zonder boete hun woekerpolis kunnen beëindigen.

Veel Nederlanders sloten in het verleden een polis af rond lijfrente en hypotheken waarbij de uit te keren bedragen afhankelijk zijn van de opbrengsten van beleggingen. Daarin bleken onredelijk hoge kosten te zijn verwerkt, waarvoor de polishouders jarenlang moeten opdraaien.
Tot nu toe vonden verzekeraars dat een eerder afgesproken compensatieregeling voldoende is om de hoge kosten van woekerpolissen te compenseren. Ze stonden daarbij onder grote druk van de media en de politiek, die vonden dat mensen er met deze regeling alsnog bekaaid vanaf kwamen.
Kassa stelt dat de rol van de tussenpersonen, die de polissen moeten afsluiten, nog altijd discutabel is. Veel tussenpersonen hebben fors verdiend aan het verkopen van woekerpolissen, maar laten klanten die nu aankloppen voor een overstap opnieuw betalen voor dienstverlening. ,,Dat is niet in lijn met de zorgplicht die de tussenpersonen hebben'', zei financieel analyst Kapé Breukelaar in Kassa.
__________________________________________________________________________________________________________________________

Als je bovenstaand artikel leest en met name de rol van tussenpersonen dan is het waar dat er een flinke vergoeding is uitgekeerd voor bovenstaande polissen.

Wat voor het gemak vergeten wordt te vermelden door de zgn financieel analyst Kape Brreukelaar dat er op deze polissen een langdurig terugboekrisico is neergelegd voor de TP dat over minimaal 10 jaar loopt bij bepaalde producten. Tussenpersonen moeten dus bij opzegging geld teruggeven aan de verzekeraar.

Daarnaast heeft de overheid de verdiensten van de tussenpersoon de laatste 5 jaar compleet veranderd.
Op dit moment wordt van iedere 100 euro provisie 50 euro euro ingehouden. Die 50 euro wordt in minimaal 10 jaar uitbetaald.
Ook hier geldt nog steeds een terugboekregeling over de volle 100 euro

De directe inkomsten van tussenpersonen zijn dus gehalveerd. probeert u zelf eens in te denken wat voor effect dat zal geven in uw eigen huishouding als de helft van uw inkomen wordt geblokkeerd.

Er komt door deze regeling structureel te weinig geld binnen als men afhankelijk is van provisie. het geblokkeerde geld mag worden aangemerkt als handelsvordering en banken verstrekken kredieten aan de TP tot ongeveer 60% van die openstaande vorderingen. je mag van je eigen omzet lenen bij de bank tegen 7,1% rente.

Omdat de overheid in 2013 ook nog eens volledig provisieverbod gaat instellen moet er volledig op uurtarief worden gewerkt.
Daar kan het intermediair niets aan doen.


IN VERVOLG OP BOVENSTAANDE HET VOLGENDE:

U kunt als klant denken dat dit heel fijn gaat worden maar het houdt gewoon in dat u volledig op uurtarief moet gaan betalen of u nu iets gaat afnemen of niet.

Een gevaar hierbij is dat lager opgeleiden of mensen met een laag inkomen zich steeds slechter laten voorlichten in een markt die alleen maar ingewikkelder wordt. Een hypotheek dossier bestaat tegenwoordig toch al gauw uit 200 a4 tjes met informatie.

De geldwinkels van Jc de Jager zijn al weggehoond door de AFM. Je kunt geen studenten mensen gratis laten adviseren als je kijkt naar de hoeveelheid diploma's en de enorme zorgplicht waaraan de TP moet voldoen.

In mijn optiek zijn de verzekeraars en banken de lachende derde. Zij zouden in theorie de rente kunnen laten zakken maar wie gaat dat checken?

De klant moet in een keer betalen voor een advies. De verwachting is dat dit tussen de 3000 en 4000 euro moet gaan kosten ongeacht de hoogte van de hypotheek anders valt het hele distributiekanaal van de het intermediair weg.

Het intermediair is al een paar jaar verlost van de cowboys en andere idioten die zomaar een kantoortje konden opstarten.

De regels zijn bijzonder hard aangescherpt. partijen als DSB die misbruik maakten van de mogelijkheden die er bestonden zijn failliet gegaan doordat hun systeem niet meer uit kon door verschillende wijzigingen in de regelgeving.

Er wordt keihard gewerkt in de branche die ook af wil van de slechte imago dat zij ook terecht heeft opgelopen.
Gelukkig kan ik in de dagelijkse praktijk meewerken aan het verbeteren van het imago.

Namen

Dochter, samenwonend met vriend gaan naar het stadskantoor om hun te verwachten baby te erkennen.

Wat wordt de achternaam van de baby?

NU moet u weten dat dochter een Spaanse achtergrond heeft en haar vriend ook.

Dochter heet Santos-Roa en vriend heet Gomes-Jansen (Nederlandse moeder)

Volgens het Spaanse naamrecht zou het kind van beiden dan Gomes-Santos worden. Deel van de vader wordt overgenomen en achternaam van de moeder komt te vervallen.

Maar we zijn in Nederland, uiteraard. De naam van het kind moet worden: Gomes-Jansen.

Dit is echt volstrekt idioot want wat heeft de moeder van de vriend (de oma) te maken met de naam van het kind?

Volgens de ambtenaar van de BS in Dordrecht is dit de enige manier.

Zijn ze verkeerd geïnformeerd?
Is dit de Nederlandse Logica?
Hoe doen anderen dit oplossen?


Vr gr,
yaco

N.B. De achternamen zijn gefingeerd.

De 7 zonden van de overheid

Wegwijs: huizenmarkt stort in 2011 verder in


Volgens het Wegwijs Kenniscentrum, de researchafdeling die onder meer onderzoek doet naar de gang van zaken op de woningmarkt, wijst alles erop dat woningmarkt na de jaarwisseling afstevent op een zorgwekkende periode. Belangrijkste oorzaken van de demotivatie bij het koperspubliek is volgens Wegwijs de negatieve invloed die overheidsorganen, zoals de AFM, uitoefenen op de huizen- en hypotheekmarkt. Ook uitspraken van minister De Jager en DNB lijken voor een verlammende werking te zorgen. Niet duidelijk is of het kabinet Rutte voldoende doordrongen is van dit zorgelijke vooruitzicht. Hieronder is het hele verhaal te lezen.

Het feit dat het nieuwe kabinet de fiscale aftrek van de hypotheekrente in stand hield, is helemaal naar de achtergrond gedrongen. Van fiscale aftrek is geen sprake bij mensen die onder invloed van de door de AFM voorgestelde regels geen hypotheek kunnen krijgen. Vooral starters zijn daarvan de dupe.

Optreden AFM wellicht te streng
Qua aantal gedwongen verkopen springt de Nederlandse woningmarkt ten opzichte van andere welvarende landen in de wereld er zeer positief uit. Het aantal executies neemt niet spectaculair toe.
Een teken dat de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt in relatie tot het niveau van de Nederlandse inkomens er zeer gezond uitziet. Het is vanuit dit standpunt bezien dan ook de vraag of het zeer strenge optreden van overheidsorganen wel nodig is, mede gezien de grote economische nadelen die deze vorm van optreden oplevert.

Het strenge optreden van de AFM lijkt er mede de oorzaak van te worden dat de waarde van woningen in een groot aantal gevallen zal gaan dalen tot beneden de lopende hypotheeksommen. Hierdoor kunnen banken in moeilijkheden komen bij een voortgaande slechte woningmarkt. Op deze wijze kan de Nederlandse overheid haar eigen kredietcrisis creëren. De stringente politiek waarbij op een geforceerde manier hypotheken worden aangepakt, waarbij voorbij wordt gegaan aan de in het verleden betrouwbaar gebleken eigen financiële inzichten van de Nederlandse geldverstrekkers, is een politiek die bovendien vreemd is aan een kabinet met een liberale signatuur, zoals het kabinet Rutte.

Er zijn zeven belangrijkste oorzaken voor het verder inzakken van de huizenmarkt in 2011:

1. Gedwongen extra aflossing tophypotheken
Op initiatief van de AFM moet per 1 januari 2011 de top van een hypotheek, waarbij naast de koopsom ook de kosten worden meegefinancierd, binnen zeven jaar worden afgelost. Dat betekent in de meeste gevallen dat in zeven jaar tijd de bovenste twaalf procent van de hypotheek moet worden afgelost. Op een gemiddelde hypotheek (circa € 250.000,-) moet dan een bedrag van € 30.000,- aan de bank worden terugbetaald. Hierdoor wordt de netto maandlast in de eerste zeven jaar verhoogd met € 357,-. Deze maatregel raakt juist de starters in de woningmarkt. Zij moeten met een nog beperkt inkomen dit extra bedrag zien op te hoesten. De prijs van een woning zou met meer dan € 100.000,- moeten dalen om die verhoogde maandlast te kunnen compenseren. Zo ver zullen de huizenprijzen niet inzakken. Het gevolg is dat starters afhaken op de markt van koopwoningen

2. Verlaging te verstrekken hypotheeksommen
Sinds kort bemoeit ook het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) zich regelmatig met de verhouding maandlasten/hypotheeksommen. Vanwege de onder 1 genoemde verhoging van de maandlasten constateert het Nibud dat de hypotheeksommen bij starters en sommige doorstromers sterk moeten dalen. Als gevolg van deze nieuwe berekening zijn de hypotheeksommen in relatie tot het inkomen sterk neerwaarts aangepast. Het AFM controleert deze regels en beboet banken bij overtreding. De daling aan hypotheeksom loopt in de tienduizenden euro’s, waardoor het voor velen onmogelijk wordt om een huis te kopen.

3. Geen hogere hypotheek bij sterk stijgende loonschaal
In de voorbije decennia zijn de inkomens van startende kopers met een afgeronde hbo- of academische opleiding binnen vijf jaar zeer fors gestegen, in sommige gevallen tot zo’n tachtig procent. Hypotheekbanken anticipeerden hierop door bij het bepalen van de maximale hypotheeksom uit te gaan van een inkomen dat 30% tot 50% hoger zou komen te liggen. Zelden hebben hieromtrent in de praktijk problemen plaatsgevonden. Desondanks zijn banken en andere geldverstrekkers hierom door de AFM teruggefloten, soms op hardhandige wijze via forse boetes. De AFM staat een verhoging van de hypotheek op basis van een hoger verwacht inkomen onder bepaalde voorwaarden overigens wel toe. Een hogere hypotheeksom wordt mogelijk als de werkgever van de starter via een werkgeversverklaring kan garanderen dat het inkomen van de starter in de komende jaren fors hoger zal liggen. Geen enkele werkgever is daar, gezien de huidige marktomstandigheden, toe bereid. Dit gebaar van de AFM kan derhalve worden beschouwd als een loos gebaar. Als gevolg van de starre houding van de AFM haken veel starters nu af.

4. Doorstroming woningmarkt staakt
Als gevolg van de hypotheekbeperking zoals in de voorgaande punten genoemd, wordt het ook moeilijker voor mensen die al een eigen woning bezitten. Dit geldt zelfs voor degenen die daarop al een overwaarde hebben opgebouwd. Omdat starters niet meer op de woningmarkt terecht kunnen, kunnen ook de huidige eigenaren van potentiële starterswoningen zelf geen nieuwe woning aankopen. Een starter veroorzaakt met de koop van zijn of haar eerste woning een koopgolf van gemiddeld 4,3 woningen. Door het starters zeer moeilijk te maken een woning te kopen, wordt de bijl aan de wortel van de woningmarkt gelegd. Starters zijn goed voor gemiddeld 18,7 procent van het aantal woningaankopen. Het pad effenen voor starters zorgt derhalve voor het oplossen van circa tachtig procent de stagnatie op de woningmarkt.

5. Strengere regels ook voor doorstromers
Omdat het IMF en De Nederlandsche Bank (DNB) menen dat de Nederlandse hypotheken te hoog zijn, zijn de maximale hypotheeksommen ook voor niet-starters neerwaarts aangepast. Het gevolg is dat ook mensen, die al een eigen huis bezitten, moeilijker kunnen doorstromen. Zelfs wanneer doorstromers op hun nieuwe huis een hypotheek nodig hebben die niet hoger is dan de bestaande hypotheek op hun oude huis, dan nog kan de nieuwe hypotheek worden geweigerd omdat men niet aan de zwaardere eisen kan voldoen. Banken durven die nieuwe eisen niet te negeren, ook al heeft de klant al jarenlang bewezen dat hij zijn lasten maandelijks gemakkelijk kan opbrengen. De nieuwe eisen vormen een extra blokkade voor het doorstromen van de woningmarkt.

6. Geldverstrekkers huiverig voor AFM
Banken en verzekeraars blijken angst te hebben voor de AFM. Menige bank heeft, na een terechtwijzing of boete door de AFM, verkondigt dat in tegenstelling tot het oordeel van de AFM een hypotheeksom niet te hoog en de wijze van hypotheekadvisering wel adequaat is geweest. In alle gevallen zagen de geldverstrekkers echter af van een gerechtelijke procedure jegens de AFM, bang als zij zijn voor meerdere tijdrovende controles in de nabije toekomst. ABN Amro, Postbank, ING, Rabobank en SNS Reaal hebben alle al eens te maken gehad met boetes, berispingen of strenge controles door de AFM. Het niet aan de kaak stellen van de besluiten van de AFM zal uiteindelijk leiden tot een voor banken problematische situatie. Door fouten en/of verkeerde marktinzichten van het personeel van de AFM niet te bestrijden, en dus onduidelijkheid te laten bestaan over wat de juiste wijze van hypotheekverstrekking is, zullen banken steeds minder hypotheken durven verstrekken. Uiteindelijk leidt dat tot sterke daling van de woningprijzen, hetgeen uiteindelijk leidt tot onvoldoende waarde van de panden ten opzichte van de hypotheeksommen.

7. Huurbeleid loyaler dan koopbeleid
Merkwaardig is dat bij huurders kennelijk hogere maandlasten worden getolereerd dan bij kopers. Huurders tot € 33.000,- inkomen mogen maandelijkse huurlasten dragen tot € 647,- (2010). Maandelijkse huren gaan voor huurders uiteindelijk verloren. Van de huur blijft geen spaarkapitaal over. Huur is daarom globaal te vergelijken met netto rente (rente minus belastingvoordeel hierover). Om aan € 647,- netto rentelasten te komen kan, op basis van de huidige rentestand, een hypotheek gesloten worden van minimaal € 250.000,-. Een dergelijke hypotheek is voor iemand met een inkomen van € 33.000,- echter niet mogelijk. Zelfs als in een dergelijk geval slechts een hypotheek van € 175.000,- (meer dan 5 maal het inkomen) wordt verstrekt, zal de geldverstrekker naar de biechtstoel van de AFM moeten en een boete riskeren. Het is volstrekt onduidelijk waarom het huurbeleid van het kabinet zo aanzienlijk loyaler is dan het koopbeleid. Voor een koper zonder hypotheek is huren echter geen alternatief. Om in aanmerking te mogen komen voor een huurwoning geldt een wachtlijst van gemiddeld 4,5 jaar. Jonge kopers of huurders vallen hierdoor in een door de overheid gecreëerd gat. Het is de vraag of het huidige kabinet zich dit voldoende realiseert.

Andere zaken die het kopen van een woning bemoeilijken

- Minister Donner heeft plannen om de verkoop van een woning te verbieden als het huis geen energielabel heeft.

- De hypotheekrente is sterk stijgende. Sinds 1 september van dit jaar is de marktrente, waarvan de hypotheekrente is afgeleid, met een vol procent gestegen. Dat zorgt op maandbasis voor een extra rentelast van gemiddeld € 200,-. Gezien de forse tekorten van overheden en de grote leenbehoefte als gevolg daarvan, is de kans op verdere renteverhoging in 2011 aanzienlijk.

- De hogere hypotheekrente zorgt daarnaast voor een verlaging van de maximale hypotheeksommen

- Na het kopen van een woning is er een grotere kans dan voor 2008 dat de waarde van de woning daalt. De gemiddelde prijsstijging sinds 1947 bedraagt 5,1495% per jaar. Historisch gezien liggen de prijzen op dit moment nog circa 8,5 procent te hoog. Dit zorgt voor een afwachtende houding bij kopers.

- Kopers menen de tijd te hebben. De woningvoorraad is enorm. Met een voorraad aan te koop staande woningen van 221.000 en een uitstroom van verkochte woningen per jaar van ongeveer 127.000, duurt het gemiddeld 1 jaar en 10 maanden voordat een woning uiteindelijk de voorraad weer uitstroomt.

Overheidsmaatregelen doorgeslagen
De maatregelen van de overheid om de hoogte van de hypotheeksommen zover te beperken als nu het geval is, lijken te ver doorgeslagen. Dit geldt ook voor de wijze waarop de nieuwe hypotheekdoctrine wordt gehandhaafd. De hypotheekbeperking levert grote schade op aan zowel kopers als verkopers, aan banken en verzekeraars en aan hypotheekadviseurs en makelaars, waarbij faillissementen te verwachten zijn.

De maatregelen leveren echter ook grote schade op aan het kabinet zelf dat grote sommen aan overdrachtsbelasting aan zich ziet voorbijgaan. Vlak voor de kredietcrisis, in 2007, werden nog 201.000 woningen in de bestaande sector verkocht. De afgelopen twee jaar waren dat er 74.000 per jaar minder. Per woningoverdracht ontvangt het kabinet gemiddeld € 15.000,- aan overdrachtsbelasting. Dat betekent voor het kabinet een jaarlijks verlies aan overdrachtsbelasting van ruim een miljard euro. Daarnaast verliest het kabinet ettelijke honderden miljoenen aan andere belastingen die te maken hebben met de kosten van aan- en verbouwingen, verhuizen, het aanschaffen van meubilair etc. etc. Een goed ondersteuningsplan voor starters op de woningmarkt verdient zichzelf terug.

Pas op z’n vroegst in de maand maart van 2011 wordt via de cijfers van het kadaster zichtbaar hoe de woningmarkt zich in de maand januari heeft ontwikkeld. (Wegwijs.nl)

De overheid, de AFM en het gebrek aan visie op de woningmarkt

Een van de redenen om voor een rechts kabinet te kiezen moet toch voor veel mensen zijn geweest dat de HRA in stand bleef.
Links heeft het steeds over het afschaffen hiervan maar geven dan verder geen goed beeld hoe het er dan moet uit komen te zien.
De gemiddelde Nederlander ontvangt toch tussen de 3500 en 4500 euro terug op jaarbasis. (draagt minder belasting af)

Ook ik ben er zo een. Ik wil niet ineens met een maandelijkse verhoging van mijn maandlasten met een honderdje of 4 omhoog zien vliegen zonder dat daar iets voor terugkomt.
Veel mensen zullen zelfs direct in grote financiële problemen komen wanneer dit zou gaan gebeuren.

De woningmarkt zit sinds eind 2008 op slot. Dit kwam door de zgn financiële crisis. Dat dit echt nergens op slaat zal u dadelijk blijken aan het eind van deze column.

De speculatie van media, het gezeur over de HRA heeft mensen simpelweg bang gemaakt om te kopen en door te stromen.
Een verminderde vraag tot gevolg doet de rest. Prijsdalingen zijn het gevolg.
8 op de 10 mensen hebben een koopwens.

Banken waren inderdaad voorzichtig met het verstrekken van geld maar iedereen zonder al te veel bijzonderheden kon en kan gewoon een hypotheek krijgen. maar dat waren ze ook voor 2008!!

De grote boosdoener is namelijk onze overheid en het verlengstuk de AFM. Zij claimden en claimen dat banken de mensen met torenhoge schulden opzadelden in het verleden en hier moest maar een paal en perk aan gesteld worden.
De boetes van AFM zijn zo bizar hoog dat banken en verzekeraars nog terughoudender werden.

Banken en verzekeraars die hun eigen geld aan schuldenaars beschikbaar stelden tegen de eigen normeringen kregen op hun kop van de AFM met bijbehorende boetes.

Voorbeeld U mag best 200.000 euro lenen onder NHG met volledige aflossing een maandlast van pak hem beet 900 euro netto met volledige aflossing.
Maar u mag van de AFM geen 260.000 euro aflosvrij lenen met een zelfde maandlast.
Ook niet als u kunt aantonen dat u aan het begin van u werkzame leven staat met bijv een opleiding op WO niveau. en op een later moment kunt aanhaken met aflossing.
Een partij als GMAC liet klanten meer lenen en men kon gaan aflossen na 7 jaar.

De AFM heeft het volledig dichtgeregeld en er is nauwelijks ruimte voor een afspraak tussen de bank en de schuldenaar.
Hans Hoogervorst en kornuiten gingen en gaan echter nog veel verder.

2011, De NHG stelt zijn woonquotes naar beneden bij. Leencapaciteit omlaag.
2011. Zonder NHG moet de top van een hypotheek worden afgelost in 7 jaar of zijn opgebouwd middels bijv een spaarpolis
2011. De AFM maakt zich harder voor nog meer maatregelen.
2011 Er komt geen koopsubsidie meer voor starters.
2013, Dus geen koopsubsidie meer maar wel gesubsidieerde kantoortjes met studenten om basis hypotheekadvies te geven
want in 2013 vindt ook nog eens onderstaande plaats.

2013 het intermediair gaat nog meer op zijn lazer krijgen, provisieverbod op complexe producten.
Klanten moeten direct gaan betalen aan het intermediair en kunnen dus niet meer vrijblijvend overal vergelijken zoals ze dat nu doen.

In plaats van het bestraffen van misbruik van positie wat nu overigens al wel gedaan wordt door de AFM willen zij meer geld van het intermediair om het intermediair en banken op de huid te zitten maar ondertussen draaien ze het zelfde intermediair de nek om door iedereen in kwaad daglicht te stellen. Ook de vele schone kantoren.

De politiek lijkt er niets van te begrijpen want zij positioneren zich op dezelfde manier als de AFM, star, niet nadenkend en brengen de woningmarkt nog verder naar beneden dan waar zij nu is.

De kredietcrisis in Amerika is deels ontstaan doordat Bush in zijn beleid heeft opgenomen dat iedereen een hypotheek moest hebben. U kunt uw naam schrijven u krijgt geld.

Dat is in Nederland nooit aan de orde geweest!! Er moest heel veel worden aangetoond en er was een werkelijke lasten berekening voor nodig.

Onder NHG wordt ook niet gevraagd wat uw hobby is? Ieder weekend op het circuit? 5 keer per jaar op vakantie?
Iedereen die een schuld aangaat om te wonen zal de tering naar de nering moeten zetten.
verstandig omgaan met geld, het schrappen van een vakantie of iets anders.
het zijn keuzes van mensen. Wonen kost geld en is een primaire behoefte.

De overheid infantiliseert mensen. Een partij als DSB, dat had inderdaad verboden moet worden, ook erg goed geluisterd beste overheid. 90% van het intermediair heeft op directe of indirecte wijze kenbaar gemaakt dat deze partij schadelijk was voor haar klanten
U denkt dat de overheid luistert ? Think again.

De woning markt gaat in 2011 verder op slot en dat komt niet door de banken of verzekeraars. Het komt weer af van de mensen die in al hun domheid moeten beslissen over wat u wel en niet mag. De overheid.

Ik had van een rechts kabinet iets beters verwacht maar ook zij zijn voor dit probleem niet de oplossing maar helaas wel de baas blijkbaar.

Hypotheeknieuws

NHG woonquotes verlaagd
De NHG heeft haar voorwaarden en normen voor 2011 aangepast. Enkele normen zijn versoepeld, maar andere weer aangescherpt.

De volgende normen zijn aangescherpt:

Financieringslasttabellen;
Woonlastenverzekering;
Erfpachtcanon.
Financieringslasttabellen
Over de hele linie zijn de financieringslasttabellen naar beneden bijgesteld. Vooral voor de lagere inkomens heeft dat grote gevolgen. Is er sprake van één inkomen, dan kan tot € 19.000 minder geleend worden. Samenwonenden met beiden een inkomen van € 20.000 kunnen zelfs € 38.000 minder lenen. Voor inkomens vanaf € 25.000 ligt het verschil bij één inkomen tussen de € 5.000 en € 12.000. Bij twee inkomens vanaf € 25.000 loopt het verschil op naar € 14.000. In de vergelijking kun je de uitkomsten terugvinden.



De offertedatum is bepalend of een offerte op basis van normen NHG 2010 of 2011 wordt uitgebracht. Wil je nog gebruik maken van de hogere woonquotes van 2010 zorg er dan voor dat de offerte op tijd wordt aangevraagd. Let op: Vanwege de december drukte is het mogelijk dat aangevraagde offertes niet in 2010 kunnen worden uitgebracht. Hoe maatschappijen hier mee omgaan wordt zo snel mogelijk een overzicht van geplaatst.

Woonlastenverzekering
Een woonlastenverzekering kan niet meer door middel van een eenmalige premiestorting worden meegefinancierd in de lening met Nationale Hypotheek Garantie.

Erfpachtcanon
De erfpachtcanon wordt niet langer in mindering gebracht op het toetsinkomen maar maakt de erfpachtcanon onderdeel uit van de financieringslast. De financieringslast is de financieringslast van de lening, op basis van annuïteiten, vermeerderd met de erfpachtcanon. Dit gezamenlijke bedrag dient te passen binnen de toegestane financieringslast zoals deze behoort bij het toetsinkomen
Verder zijn de NHG kostengrens (€ 350.000 voor aankoop en € 265.000 voor kwaliteitsverbetering) en de borgtochtprovisie (0,55%) ongewijzigd gebleven.

De meest opzienbare versoepelde norm heeft betrekking op het bouwkundig rapport.

Bouwkundig rapport
Bij de aankoop van een appartement met een bouwjaar van 1940 of eerder, is een bouwkundig rapport niet meer verplicht. Tenzij er meer dan 10% van de waarde van de woning aan achterstallig onderhoud is of de taxateur een bouwkundig rapport adviseert. Of indien uit het taxatierapport blijkt dat er een aanschrijving van de gemeente tot herstel van achterstallig onderhoud op de woning rust.

Marktwerking?

De NMA is drukdoende naar de oorzaak van de hoge hypotheekrente. De banken hebben vast onderling afspraken gemaakt. De Consumentenbond roept vrolijk mee.

Is dat onderzoek nu eigenlijk nodig en wat zou de uitkomst zijn van dat onderzoek?

Daar heb ik niet heel veel regels voor nodig want het is een simpel verhaal.
,
ING, Aegon, SNS, ABN groep waaronder Florius, Direktbank en ASR vallen hebben staatssteun ontvangen, weet u nog?
De overige partijen riepen toen dat er sprake zou kunnen zijn van oneerlijke concurrentie omdat deze banken nogal wat geld ontvingen van de staat.

Zij mochten dus niet in de top 3 staan van goedkoopste verstrekkers. Met andere woorden, als Rabo zijn rente verhoogd wat ze recent een paar keer gedaan hebben moet de rest als een haas volgen want zij moeten uit de top 3 blijven.
Een ander verhaal zit er niet achter. Er hoeft helemaal geen afspraak te worden gemaakt wat die is al gemaakt Door onze overheid en Europa.

Er zit namelijk een fysiek een meneer de rentestanden te checken en bij een overtreding mag er direkt een miljoen euro worden afgetikt.

De marktwerking is dus dood gemaakt door de staatssteun met bijbehorende afspraak.

Tot deze conclusie zal de NMA ook komen, maar dan over een maand of 3.


Mocht u overigens nog bezig zijn met een woning aan te kopen maak dan haast. In 2011 zullen de regels verder worden aangescherpt. Met name voor de lagere inkomens wordt de leencapaciteit verder beperkt onder NHG. Consumptieve leningen en en erfpacht worden zwaarder gewogen.

De consumentenbond

De consumentenbond is een machtig orgaan. Fijne onderzoeken, weetjes en ze bemiddelen voor hun leden in geschillen met bedrijven die vaak niet weten hoe snel ze het probleem in de minne kunnen schikken om er maar niet te slecht van af te komen.
Tot zover niets mis met deze organisatie.

Maar wat als je de consumentenbond eens aanspreekt op fouten in artikelen en betrapt op onwaarheden in hun artikelen?

Vanuit mijn vakgebied, de financiële dienstverlening ben ik altijd benieuwd naar schrijfsels over de branche en haar producten.
Niet zelden trof ik daar feitelijke onjuistheden aan. ik nam dan wel eens de moeite om een mailtje te sturen naar de Consumentenbond waarin ik ze op foutjes, misstanden wees en uitleg gaf hoe het in elkaar stak.

Nooit, maar dan ook nooit mocht ik een rectificatie zien in een volgend exemplaar van het blad, noch werd er moeite genomen even een kort mailtje terug te sturen.
Veel bedrijven schijnen ditzelfde te doen, zie actie Youp, ik vind alleen dat het niet past voor een bedrijf dat zich Consumentenbond noemt.

Uiteindelijk, na de zoveelste misser heb ik de telefoon gepakt, mijn beklag gedaan en gevraagd hoe ik mijn abonnement kon opzeggen.
In deze brief heb ik de reden uitgelegd en het zal u niet verbazen dat ik ook hier weer geen antwoord op kreeg.

Vlak voor het einde van het abonnement kreeg ik telefoon van de consumentenbond, of ik toch niet wilde verlengen.
in dat gesprek heb ik mijn verhaal nog eens gedaan, dat ze aantoonbare fouten niet zo maar naast zich neer moeten leggen. De reactie was lauw, mevrouw had geen zin in mijn uitleg en wilde alleen maar een abonnementje scoren.

Dit is dus het bedrijf dat met scherpe pen bedrijven beoordeeld, en dat doen ze denk is best aardig maar ja, eerlijk is eerlijk.

Hoe vaak zal ook daar een beroepsgedeformeerde op zijn vakgebied zijn tanden stuk bijten op fouten van deze onvriendelijke organisatie

Veel informatie is tegenwoordig goed op internet te vinden, ook hier zal vast niet altijd de juiste informatie gevonden maar je kunt wel lekker blijven zoeken tot je geen zin meer hebt en zit niet aan een club vast met een hooghartige instelling.

Ontwikkelingshulp

Over ontwikkelingshulp kun je van alles vinden maar je kunt niet zeggen dat het in grote lijnen werkt.
Er wordt wel flink aan verdiend door velen maar daar hebben de donateurs, zeg maar de normaal sociaal voelende mens blijkbaar geen problemen mee. Bestuursleden van stichtingen toucheren bakken met geld, hebben mooie feestjes, op het oog geen winstoogmerk dus alles mag wat kosten. Mooi leven, De overheid faciliteert zo links en rechts wel een paar grote loterijen, bekende Nederlanders met mooie stemmen en een melancholische blikken zeggen dat je het vooral moet doen voor die kleine arme kindertjes in verre landen, tegen een “redelijke”
Wie wil die nu niet aan een betere toekomst helpen?

Nou, dat laatste kan ik u wel verklappen. De Regeringsleiders van die landen willen helemaal niet dat hun onderdanen het veel beter krijgen. Want van scholing krijg je mensen die een soort gedrag gaan vertonen dat lijkt op denken en inzicht. Voor je het weet gaan ze zich groeperen en willen ze dat het anders gaat.

Voor een beetje regeringsleider is een hongersnood van de een een verrijking van zichzelf. Goeie hongersnood, beetje burgeroorlog, daar kun je namelijk goed aan verdienen. Het westen komt wel weer langs met zakken met geld. Je troggelt zo hier en daar wat miljoenen af, je roomt een paar andere miljoentjes af, op een lager niveau jat je gewoon de goederen en zet ze weg op de zwarte markt tegen een mooie woekerwinst.

Zo laat het westen zich mooi voor het karretje spannen. Bakken geld worden uitgegeven met de beste bedoelingen maar men gaat keer op keer voorbij aan het feit dat de regeringen in die landen helemaal geen florerende bevolking wil. Dat zou namelijk het einde betekenen van de geldstroom.

Een termijn in de politiek is hectisch en onzeker dus je moet graaien zolang het kan.

Ontwikkeling vind plaats daar waar er stabiliteit is, daar waar kinderen naar school kunnen en geïnvesteerd wordt in banen, Ook deze projecten zijn er op microniveau en dat vind ik prachtig maar tot nu toe is er meer dan 1 biljoen euro naar Afrika verdwenen, daar zou je toch minimaal een land mee de goede weg op hebben kunnen helpen zou je denken maar de weg die nu gevolgd wordt is ingrijpen daar waar er rampen zijn en wegwezen. het werkt tegen de inwoners zelf.

Uiteraard kan ik dit makkelijk roepen vanachter mijn fraaie computer met mijn weldoorvoede kop. Ik heb de oplossing niet maar wel de constatering dat het anders moet dan het tot nu toe gegaan is.

Verkiezingen

De verkiezingen zijn voorbij, de VVD de grootste partij geworden en daarmee lijkt het erop dat er eindelijk weer eens een rechts kabinet zou gaan komen.
ik zag de peilingen en later de uitslag en wist al dat het hoe dan ook een zeperd zou gaan worden.
VVD wint weliswaar maar heeft daarmee gelijk de ondankbaarste taak gekregen een kabinet te formeren.

Rutte kan mijns inziens namelijk geen kant op. Hij moet maar eens over rechts gaan kijken zeggen de ander partijen waarbij ik de linkse partijen er van verdenk dat ze diep in hun vuistje lachen. Als VVD moet gaan regeren met PVV en CDA zal de stekker er in no time uitvliegen door gedonder binnen de PVV. Dat is natuurlijk al begonnen gelijk aan het begin van de verkiezingen. Brinkman die heeft gewacht tot de kieslijst definitief was en begon aan zijn egotrip.
De rest van de PVV'ers heeft geen enkele ervaring in de politiek en zullen vast en zeker verkeerde uitspraken doen.
Links zal een groot blok vormen tegen de besluitvorming van het kabinet en het niet hebben van een meerderheid in de eerste kamer zal ook struikelblok worden.

Rutte in een Paars groen kabinet met 2 partijen die niet heel groot zijn maar wel iets hebben gewonnen met de verkiezingen.
(Dit begrijp ik overigens helemaal niet, Je kunt wel winnen maar CDA is nog steeds 2 x zo groot)

Als Rutte in een kabinet stapt met PVDA Groen Links en D66, wat komt er dan nog van de plannen van de VVD? Regeren met 3 linkse partijen.
Stel dat dit wel zou lukken op economisch gebied en ze maken mooie plannen voor de toekomst dan zal er op buitenlands gebied roet in het eten worden gegooid door bijvoorbeeld onze buitenlandse missies, een convoy naar Israel, of een ander onverwacht punt.
VVD en de linkse partijen staan in die situatie's altijd recht tegenover elkaar. Het is gedoemd te mislukken.

We hebben in dit land een dringende behoefte aan een stabiel kabinet, juist dat is niet te vormen.

Als Rutte zijn zaken niet heel zorgvuldig afweegt staan we binnen het jaar weer bij de stembus met als gevolg een enorme imagoschade voor de VVD.

Zelf zou ik hopen op een kabinet VVD CDA PVDA. het lijkt op de minst slechte en meest stabiele combinatie.
het kabinet helt dan over naar rechts en het heeft een meerderheid en voldoende bestuurservaring.
In dat kabinet zou ik dan wel graag Cohen als premier zien om de boel bij elkaar te houden zodat ons land vooruit kan en dat hoort u mij inderdaad zeggen als VVD'er.

hypotheekregels 2011

Iedereen stond gisteren op zijn achterste benen. Jan Cees de Jager wilde gezinnen minder laten lenen. Hij moest zijn keutel intrekken op dit punt. Dat staat in alle kranten en uitgebreid op internet maar wat is er nu gebeurd gisteren?
Is JC nu op zijn bek gegaan of heeft hij een heel slim spel gespeeld?

Er is zoveel ophef ontstaan over het onderscheid tussen gezinnen en alleenstaanden dat niemand in de gaten lijkt te hebben dat er in 2011 een grote verandering plaats gaat vinden en onduidelijkheid een grote rol speelt.

Er wordt dus geen onderscheid meer gemaakt tussen gezinnen en alleenstaanden maar vanaf 2011 vindt het volgende plaats.


Tophypotheken

Gisteren rolde een compromis over de tophypotheken uit de bus waarover ministerie, Tweede Kamer en de gezamenlijke banken het wel eens zijn. Huizenkopers mogen straks maximaal 112% van de koopsom van de woning lenen, mits ze de 'top' in maximaal zeven jaar aflossen

Bron: alinea6! in het fd.

Het is de bedoeling dat men de kosten koper en het meerdere binnen 7 jaar weer wordt afgelost danwel opgebouwd.
Als opbouwen mag, zo staat het er namelijk niet dan valt het nog enigzins mee
Onduidelijk vooralsnog is hoe er gerekend gaat worden met verbouwingen.
Het komt er dus op neer dat met naar een opbouw moet van 66% over 30 jaar om aan dit bedrag te komen in 7 jaar.
Het is dus ook wel duidelijk waarom de banken akkoord zijn gegaan met deze regeling.

Mijn verwondering gaat wel uit naar de berichtgeving omtrent dit gebeuren. 90% van de mensen denken dat de beperkingen van de baan zijn omdat dit verhaal helemaal niet aan de orde is gekomen in de media. Bewust?

Volgens de uitleg van het NOS journaal zou men nu 125% van de aankoopwaarde van de woning kunnen lenen.
let op, dit is het journaal! Het verhaal klopt namelijk voor geen meter.

Men kan met NHG de aankoopwaarde +112% meefinancieren.
De uitgebreide regel is NHG + verbouwing + AO verzekering x 112%

Zonder NHG kon men inderdaad 125% lenen maar dan vanaf de executie waarde die meestal zo rond de 88% van de aankoopwaarde ligt.

Het is een onvoorstelbaar gegeven hoe slecht de kennis is van hoog naar laag. van politici tot burgers, iedereen heeft een mening maar het gebrek aan kennis is zo groot dat de meest grote nonsens de ether in worden geslingerd.

Politici beslissen over zaken die ze niet begrijpen, de AFM lijkt een beleidsbepaler te worden daar waar zij gewoon de instelling moeten controleren op de bestaande wetten.

De potentiële kopers zit nu in een spagaat zonder het zelf te weten. Zij wachten de verkiezingen af omdat ze bang zijn dat de hypotheekrente eraf gaat en in 2011 gaat er nog iets heel anders gebeuren, namelijk men kan minder lenen ondanks een inkomen dat ruim voldoende is om onder normale omstandigheden een huis te kopen en te financieren.

De markt die al onder druk staat komt niet los door de verkiezingen en volgend jaar, het jaar waarin ook de NHG grens terug zal gaan van 350.000 euro naar 265.000 euro zal zorgen voor heel veel extra problemen.
Lastenverzwaringen en problemen bij gezinnen die nu nog goed uitkomen met hun hypotheek.

Het middel is erger dan de kwaal.

Tot slot wil ik nog wel enkele dromers helpen te ontwaken. Op het moment dat koopwoningen verder in waarde zullen dalen zal dat niet tot kansen leiden bij de aasgieren omdat de huidige bewoners zelf niet zullen kunnen doorstromen of simpelweg hun woning niet kunnen verkopen omdat de hypotheek te hoog is geworden ten opzichte van hun huis.

Idee van AFM om gezinnen minder te laten lenen

Het idee van de AFM om gezinnen minder te laten lenen is er een van een bijzondere aard.

Banken geven juist aan dat deze groepen veel beter betalen dan alleenstaanden maar wat betekent dit nu eigenlijk indien dit plan door gaat?

Een jong stel koopt een woning dat in de jaren 80 voor het laatst is gemoderniseerd voor een prijs van 2 ton. Ze zijn 18.000 euro kwijt aan kosten koper en mogen van Jan Cees maximaal nog 6.000 euro besteden aan woonverbetering. (uitgaande van een aankoop zonder NHG) Willen zij voor 40.000 euro verbouwen dan zullen zij dus 34.000 euro in 7 jaar tijd moeten aflossen.

Dat zal een schier onmogelijk opgave zijn ondanks het feit dat zij op basis van hun inkomen 258.000 euro hadden kunnen lenen.

Daarnaast zal ook de NHG (die buiten deze regeling blijft) in 2011 weer worden verlaagd van 350.000 euro naar 265.000 euro. (vergis u niet, de maximale aankoop onder NHG is dus een stuk lager nl. 237.000 euro. Daarmee komen dus zo'n beetje alle eengezinswoningen in aanmerking voor de nieuwe regeling.

Woningen die gedateerd zijn en duurder dan 237.000 euro komen in aanmerking voor deze regeling.

Er is voor hypotheekadviseurs wel een work around maar die ga ik zeker niet melden in dit Blog.

Laten we hopen dat JC tot de orde wordt geroepen en de AFM eens terug in zijn mand wordt gestuurd. Deze organisatie is bedoelt om misstanden te controleren en niet om beleid te bepalen maar dat snapt oppernarcist Hans Hoogervorst niet.